متن قولنامه سه دانگ خانه به همسر

قولنامه سه دانگ خانه به همسر، یک توافق حقوقی مهم است که پیش از انتقال رسمی مالکیت به همسر تنظیم می شود و تعهدی برای انجام معامله در آینده ایجاد می کند. این سند، با تعیین دقیق جزئیات ملک و شرایط انتقال سه دانگ مشاع، راه را برای ثبت سند رسمی و جلوگیری از ابهامات آتی هموار می سازد. در این مقاله به بررسی جامع ابعاد حقوقی، نحوه نگارش و نکات کلیدی قولنامه انتقال سه دانگ ملک به همسر خواهیم پرداخت.

انتقال مالکیت اموال، به ویژه املاک، بین زوجین در روابط زناشویی، می تواند به دلایل گوناگونی از جمله توافقات مالی، پرداخت مهریه، هبه یا صلح، یا حتی به عنوان بخشی از یک سرمایه گذاری مشترک صورت گیرد. در این میان، انتقال سه دانگ مشاع از یک ملک مسکونی به همسر، یکی از رایج ترین انواع این معاملات است که به دلیل ماهیت مشاع بودن و ارتباطات خانوادگی، پیچیدگی های خاص خود را دارد. اغلب اوقات، طرفین تمایل دارند ابتدا با تنظیم یک قولنامه یا تعهدنامه، اراده خود را برای این انتقال مشخص کرده و سپس در فرصت مناسب، مراحل رسمی و ثبتی آن را طی نمایند. قولنامه در این فرآیند، نقش یک سند تعهدآور را ایفا می کند که حقوق و تعهدات طرفین را تا زمان تنظیم سند رسمی مشخص می سازد.

دقت در تنظیم متن قولنامه سه دانگ خانه به همسر، از اهمیت ویژه ای برخوردار است؛ چرا که هرگونه ابهام یا نقص در آن می تواند به اختلافات حقوقی در آینده منجر شود. این مقاله با هدف ارائه یک راهنمای جامع و کاربردی، به بررسی دقیق مفهوم حقوقی قولنامه، تفاوت های آن با سند رسمی، ارکان و شرایط صحت آن، و در نهایت، ارائه یک نمونه متن کامل و قابل ویرایش برای قولنامه تعهد به انتقال سه دانگ مشاع از ملک به همسر می پردازد. همچنین، مدارک لازم و نکات کلیدی حقوقی و عملی برای انجام این فرآیند با آگاهی و اطمینان کامل تشریح خواهد شد.

تبیین مفهوم قولنامه در نظام حقوقی ایران و جایگاه آن در انتقال املاک

در معاملات ملکی، به ویژه هنگامی که طرفین قصد انجام معامله ای را دارند اما به هر دلیلی امکان یا شرایط انتقال رسمی مالکیت در لحظه فراهم نیست، ابزاری به نام قولنامه به کار گرفته می شود. این سند، که در عرف حقوقی و بازار معاملات ملکی ایران جایگاه ویژه ای دارد، نقش حیاتی در ایجاد تعهد و تضمین حقوق طرفین ایفا می کند.

ماهیت حقوقی قولنامه: تعهد یا انتقال؟

قولنامه (یا تعهدنامه) در اصطلاح حقوقی به سندی گفته می شود که طرفین در آن، تعهد می کنند در آینده نسبت به انجام معامله ای خاص اقدام نمایند. به عبارت دیگر، قولنامه خود سند انتقال مالکیت نیست، بلکه سندی است که به موجب آن، طرفین متعهد می شوند در زمان و شرایط مشخص، معامله ای (که در اینجا انتقال سه دانگ خانه است) را انجام دهند و سند رسمی آن را در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم کنند. بنابراین، قولنامه صرفاً ایجادکننده یک تعهد برای انجام معامله در آینده است و به خودی خود، مالکیتی را منتقل نمی کند. پس از امضای قولنامه، شخص واگذارگیرنده تنها حق مطالبه تنظیم سند رسمی را پیدا می کند و مالکیت رسمی تا زمان ثبت در دفتر اسناد رسمی به وی منتقل نمی شود.

این تمایز بنیادین میان قولنامه و سند رسمی، نکته ای حیاتی است که فهم آن برای هر دو طرف قرارداد، به خصوص در انتقال سه دانگ خانه به همسر، ضروری است تا از هرگونه سوءتفاهم یا اختلاف آتی جلوگیری شود. اعتبار حقوقی قولنامه به عنوان یک تعهدنامه، در قوانین و رویه قضایی ایران به رسمیت شناخته شده و در صورت عدم انجام تعهد از سوی یکی از طرفین، طرف دیگر می تواند از طریق مراجع قضایی، الزام متعهد را به انجام تعهد (یعنی تنظیم سند رسمی) یا مطالبه خسارت ناشی از عدم انجام تعهد را درخواست کند.

تمایز قولنامه از مبایعه نامه و سند رسمی

برای درک عمیق تر جایگاه قولنامه در نظام حقوقی، شناخت تفاوت های آن با مفاهیم مشابه نظیر مبایعه نامه و سند رسمی ضروری است:

1. قولنامه (تعهد به بیع):

   • ماهیت: صرفاً یک تعهد برای انجام معامله در آینده است.

   • هدف: ایجاد الزام حقوقی برای طرفین جهت حضور در دفترخانه و انجام تشریفات قانونی.

   • انتقال مالکیت: مالکیت را منتقل نمی کند؛ بلکه حق مطالبه انتقال را ایجاد می کند.

   • شکل: می تواند به صورت عادی (دستی، در بنگاه) یا رسمی (در دفترخانه) تنظیم شود.

2. مبایعه نامه (عقد بیع):

   • ماهیت: خود عقد بیع را محقق می کند، یعنی خرید و فروش انجام شده است.

   • هدف: انتقال مالکیت عین مبیع (فروخته شده) در همان لحظه عقد.

   • انتقال مالکیت: در اموال منقول، با ایجاب و قبول منتقل می شود. در اموال غیرمنقول (مانند خانه)، اگرچه عقد بیع محقق شده، اما مالکیت رسمی تا زمان ثبت در دفتر اسناد رسمی منتقل نمی گردد. لذا مبایعه نامه تعهد به ثبت رسمی سند است.

   • شکل: اغلب به صورت عادی (دستی، در بنگاه) تنظیم می شود.

3. سند رسمی:

   • ماهیت: سندی است که در دفاتر اسناد رسمی یا توسط مأمورین دولتی در حدود صلاحیت آن ها و طبق مقررات قانونی تنظیم می شود.

   • هدف: انتقال قطعی و رسمی مالکیت.

   • انتقال مالکیت: با ثبت در دفتر اسناد رسمی، مالکیت از نظر حقوقی و ثبتی به طور کامل به خریدار یا واگذارگیرنده منتقل می شود و در مقابل اشخاص ثالث نیز معتبر است.

   • شکل: فقط به صورت رسمی در دفترخانه اسناد رسمی.

تفاوت اصلی در این است که قولنامه صرفاً یک تعهد برای انجام معامله در آینده است، در حالی که مبایعه نامه خود عقد بیع را محقق می سازد و سند رسمی، انتقال قطعی و ثبتی مالکیت را تضمین می کند. در مورد املاک، هیچ یک از قولنامه یا مبایعه نامه، به تنهایی، انتقال رسمی مالکیت را به ارمغان نمی آورند، بلکه الزام آور برای انجام آن هستند.

اعتبار قولنامه در محاکم قضایی برای انتقال سه دانگ خانه

اعتبار حقوقی قولنامه سه دانگ خانه به همسر در محاکم قضایی، مسئله ای است که همواره مورد توجه بوده است. همانطور که ذکر شد، قولنامه خود انتقال دهنده مالکیت نیست؛ اما یک سند معتبر و لازم الاجرا است که متعهد له (همسر در این مورد) می تواند بر اساس آن، الزام متعهد (شوهر) را به تنظیم سند رسمی انتقال سه دانگ از طریق طرح دعوا در دادگاه مطالبه کند. دادگاه در صورت احراز صحت قولنامه و شرایط لازم، حکم به الزام به تنظیم سند رسمی صادر خواهد کرد.

مزایای تنظیم قولنامه شامل سرعت و سهولت نسبی در تنظیم و هزینه کمتر نسبت به سند رسمی است. این امر به زوجین اجازه می دهد که در یک گام اولیه، اراده خود را برای انتقال سه دانگ مشخص کرده و سپس در فرصت مناسب، مراحل قانونی بعدی را طی کنند. با این حال، معایبی نیز متوجه آن است؛ از جمله اینکه تا زمان تنظیم سند رسمی، مالکیت کامل به همسر منتقل نشده و ملک ممکن است در معرض توقیف یا سایر اقدامات حقوقی قرار گیرد. همچنین، اثبات صحت قولنامه در صورت بروز اختلاف، نیازمند ارائه مدارک و شواهد کافی به دادگاه است. لذا، قولنامه باید به گونه ای تنظیم شود که ابهام و تردیدی در مورد قصد و اراده طرفین و مشخصات دقیق مورد معامله وجود نداشته باشد.

ارکان اساسی و شرایط صحت قرارداد انتقال سه دانگ خانه به همسر

برای اینکه قولنامه سه دانگ خانه به همسر از اعتبار حقوقی لازم برخوردار باشد و بتواند تعهدات طرفین را به درستی تضمین کند، لازم است که ارکان و شرایط اساسی صحت قراردادها مطابق قانون مدنی رعایت شود. عدم رعایت هر یک از این شرایط می تواند به ابطال یا بی اعتباری قولنامه منجر شود.

شرایط عمومی صحت عقود طبق ماده 190 قانون مدنی

ماده ۱۹۰ قانون مدنی چهار شرط اساسی را برای صحت هر معامله ای از جمله قولنامه انتقال ملک به همسر، ضروری می داند:

1. قصد و رضای طرفین: طرفین قرارداد، یعنی واگذارکننده و واگذارگیرنده (همسر)، باید دارای قصد انشاء (یعنی قصد ایجاد یک اثر حقوقی) و رضایت کامل برای انجام معامله باشند. این به معنای آن است که هیچ یک از طرفین نباید تحت اجبار، اکراه یا اشتباه مؤثر قرارداد را امضا کنند. در انتقال بین زوجین، باید اطمینان حاصل شود که هر دو با اراده آزاد و آگاهانه اقدام به تنظیم قولنامه می کنند.

2. اهلیت طرفین: هر دو طرف قرارداد باید دارای اهلیت لازم برای انجام معامله باشند. این به معنای بلوغ (رسیدن به سن قانونی)، عقل (عدم جنون) و رشد (توانایی اداره امور مالی خود) است. معامله با افراد صغیر، مجنون یا سفیه (غیررشید) بدون قیم یا ولی قانونی، باطل یا غیرنافذ است.

3. موضوع معین که مورد معامله باشد: مورد معامله، که در اینجا سه دانگ مشاع از خانه است، باید کاملاً معین و مشخص باشد. این شامل ذکر دقیق مشخصات ثبتی ملک (پلاک ثبتی اصلی و فرعی، بخش ثبتی)، نشانی، مساحت، و سایر ویژگی های منحصربه فرد ملک می شود. همچنین، باید صراحتاً قید شود که سه دانگ به صورت مشاع از کل شش دانگ ملک مورد نظر است. ابهام در موضوع معامله، می تواند به بی اعتباری قولنامه منجر شود.

4. مشروعیت جهت معامله: هدف یا جهتی که طرفین برای انجام معامله دارند، باید مشروع و قانونی باشد. به عنوان مثال، اگر هدف از انتقال سه دانگ خانه به همسر، فرار از دین یا کلاهبرداری باشد، معامله باطل خواهد بود. هرچند جهت معامله معمولاً در قرارداد ذکر نمی شود، اما نامشروع بودن آن، موجب بطلان معامله می گردد.

مفهوم دانگ مشاع و ابعاد حقوقی آن در ملکیت

در معاملات ملکی، واژه دانگ به واحد اندازه گیری سهم از یک ملک اشاره دارد. هر ملک به شش دانگ تقسیم می شود و انتقال سه دانگ از خانه به معنای انتقال نصف سهم مالکیت است. مفهوم مشاع نیز به این معناست که سهم منتقل شده، به صورت فیزیکی و معین در ملک تفکیک نشده است، بلکه مالکیت بر کل ملک به صورت مشترک و بدون تعیین حدود مشخص اعمال می شود. به عبارت دیگر، مالک سه دانگ، مالک نصف جزء جزء ملک است و نه مالک نصف مشخص از آن.

این مشاع بودن، پیامدهای حقوقی مهمی دارد. به عنوان مثال، هیچ یک از مالکین مشاع نمی توانند بدون رضایت دیگری، در ملک تصرف فیزیکی یا تغییر کاربری ایجاد کنند. برای هرگونه اقدام مهم مربوط به ملک، از جمله فروش کل ملک، اجاره دادن یا حتی تقسیم و تفکیک، نیاز به توافق تمامی مالکین مشاع است. در تنظیم قولنامه سه دانگ خانه به همسر، باید به صراحت قید شود که انتقال به صورت سه دانگ مشاع صورت می گیرد تا از هرگونه ابهام در آینده جلوگیری شود. همچنین، توصیه می شود نحوه بهره برداری و مدیریت ملک پس از انتقال سه دانگ، در قرارداد یا توافقی جداگانه بین زوجین مشخص شود.

تبیین انواع قصد و رضای طرفین برای انتقال سه دانگ (بیع، مهریه، هبه، صلح)

دلیل و قصد طرفین از انتقال سه دانگ خانه به همسر، می تواند متفاوت باشد و این موضوع بر چگونگی تنظیم قولنامه و شرایط آن تأثیر می گذارد. در نظام حقوقی ایران، قالب های مختلفی برای واگذاری سه دانگ خانه به همسر وجود دارد که هر یک آثار حقوقی خاص خود را دارند:

انتقال سه دانگ به همسر از طریق عقد بیع (فروش)

یکی از رایج ترین روش ها، انتقال سه دانگ خانه به همسر از طریق عقد بیع (فروش) است. در این حالت، همسر به عنوان خریدار، مبلغی (ثمن) را در ازای سه دانگ ملک به واگذارکننده (شوهر) می پردازد. این مبلغ می تواند نقدی، اقساطی، یا به صورت تهاتر با مال دیگر باشد. در قولنامه باید مبلغ دقیق ثمن و نحوه پرداخت آن به طور کامل و شفاف ذکر شود. این روش، آثار حقوقی یک بیع عادی را دارد و پس از تنظیم سند رسمی، همسر مالک رسمی سه دانگ خواهد شد.

انتقال سه دانگ خانه بابت مهریه

در بسیاری از موارد، واگذاری سه دانگ خانه به همسر به عنوان تمام یا بخشی از مهریه زن صورت می گیرد. در این حالت، دیگر مبلغی به عنوان ثمن پرداخت نمی شود، بلکه انتقال ملک در قبال ابراء ذمه شوهر از مهریه انجام می پذیرد. در قولنامه باید صراحتاً قید شود که انتقال سه دانگ از ملک مسکونی بابت مهریه زوجه (با ذکر مقدار مهریه یا جزئی از آن) صورت می گیرد و پس از انتقال، زن از دریافت آن بخش از مهریه خود صرف نظر می کند. معمولاً توصیه می شود همزمان با تنظیم قولنامه، یک رسید جداگانه یا اقرارنامه ابراء مهریه نیز توسط همسر امضا شود تا در آینده مشکلی از این بابت پیش نیاید.

واگذاری سه دانگ از طریق هبه یا صلح

روش های دیگر انتقال بلاعوض سه دانگ خانه به همسر، استفاده از عقود هبه یا صلح است. در عقد هبه، واگذارکننده (واهب) سه دانگ ملک را به صورت رایگان به همسر (متهب) می بخشد. هبه می تواند به صورت معوض (با عوض) یا بلاعوض باشد. در هبه معوض، متهب در ازای دریافت هبه، تعهدی را انجام می دهد (مثلاً انجام خدمتی خاص). در عقد صلح نیز، طرفین می توانند بر سر انتقال سه دانگ خانه به همسر توافق کنند. صلح، عقدی جامع و منعطف است که می تواند به جای بیع، هبه یا سایر عقود استفاده شود و از لحاظ حقوقی استحکام بالایی دارد.

صلح عمری سه دانگ خانه به همسر

صلح عمری، نوعی خاص از عقد صلح است که در آن، مالکیت عین مال (مثلاً سه دانگ خانه) به همسر منتقل می شود، اما حق استفاده و انتفاع از منافع آن (مثلاً سکونت یا اجاره) تا پایان عمر واگذارکننده (مصالح) نزد او باقی می ماند. پس از فوت واگذارکننده، همسر به طور کامل مالک عین و منافع سه دانگ می شود. این روش برای افرادی مناسب است که می خواهند از آینده همسر خود اطمینان حاصل کنند، اما در طول حیات خود نیز حق استفاده از ملک را برای خود محفوظ بدارند. در قولنامه صلح عمری سه دانگ خانه به همسر، باید شرایط و طول عمر قرارداد به وضوح قید شود.

راهنمای تنظیم و نمونه متن قولنامه سه دانگ خانه به همسر

یکی از مهمترین بخش های این مقاله، ارائه یک نمونه متن قولنامه سه دانگ خانه به همسر است که تمامی ابعاد حقوقی و عملی را پوشش دهد. این نمونه، به عنوان یک الگو برای تنظیم قراردادهای مشابه کاربرد دارد و باید با توجه به شرایط خاص هر پرونده، تکمیل و سفارشی سازی شود. توصیه اکید می شود که پیش از امضا، حتماً با یک وکیل متخصص مشورت نمایید.

اصول کلی در نگارش قولنامه تعهد به انتقال

نگارش یک قولنامه قوی و بی نقص، مستلزم رعایت اصول زیر است:

1. شفافیت و وضوح: تمامی بندها و تعهدات باید به زبان ساده و بدون ابهام نگاشته شوند تا جای هیچ گونه تفسیر غلط باقی نماند.

2. جامعیت: قولنامه باید تمامی جزئیات مربوط به طرفین، ملک، مبلغ یا عوض، شرایط انتقال رسمی، تعهدات، و ضمانت اجراها را پوشش دهد.

3. دقت در مشخصات: اطلاعات هویتی طرفین و مشخصات ثبتی ملک باید با دقت کامل و بر اساس مدارک رسمی (شناسنامه، کارت ملی، سند مالکیت) درج شود.

4. قابلیت اجرایی: بندهای مربوط به ضمانت اجرا و حل اختلافات باید به گونه ای باشند که در صورت لزوم، از طریق مراجع قضایی قابل پیگیری و اجرا باشند.

5. استناد به قانون: اگرچه قولنامه یک قرارداد عادی است، اما باید منطبق با قوانین و مقررات جاری کشور (به ویژه قانون مدنی و قوانین ثبت اسناد) باشد.

ساختار جزئیات نمونه قولنامه سه دانگ خانه به همسر

در ادامه، یک نمونه ساختار جامع برای متن قولنامه سه دانگ خانه به همسر ارائه می شود که می تواند به عنوان چارچوب اصلی مورد استفاده قرار گیرد:

عنوان قولنامه: قولنامه تعهد به انتقال سه دانگ مشاع از ملک مسکونی

مقدمه: این قولنامه در تاریخ [روز] [ماه] [سال] فی مابین طرفین ذیل و با رعایت شرایط قانونی منعقد گردید:

ماده 1: طرفین قرارداد

1. واگذارکننده (متعهد):
   آقای/خانم [نام و نام خانوادگی]، فرزند [نام پدر]، به شماره شناسنامه [شماره شناسنامه]، صادره از [محل صدور]، کد ملی [کد ملی]، متولد [تاریخ تولد]، به نشانی [نشانی دقیق پستی]، شماره تماس [شماره تلفن].

2. واگذارگیرنده (همسر/متعهد له):
   خانم/آقای [نام و نام خانوادگی]، فرزند [نام پدر]، به شماره شناسنامه [شماره شناسنامه]، صادره از [محل صدور]، کد ملی [کد ملی]، متولد [تاریخ تولد]، به نشانی [نشانی دقیق پستی]، شماره تماس [شماره تلفن].

ماده 2: موضوع قرارداد

موضوع این قرارداد، تعهد واگذارکننده به انتقال قطعی و رسمی سه دانگ مشاع از شش دانگ یک دستگاه [نوع ملک: آپارتمان/خانه ویلایی] با مشخصات ذیل به واگذارگیرنده می باشد:

• پلاک ثبتی: شماره [پلاک فرعی] فرعی از [پلاک اصلی] اصلی، قطعه [شماره قطعه]، واقع در بخش [شماره بخش] حوزه ثبتی [نام شهرستان].

• نشانی دقیق پستی: [نشانی کامل شامل خیابان، کوچه، پلاک، طبقه و واحد].

• مساحت ملک: [عدد] متر مربع، طبق سند مالکیت.

• مشخصات سند مالکیت: نوع سند [اعم از تک برگ/دفترچه ای]، به شماره سریال [شماره سریال سند]، صفحه [شماره صفحه]، دفتر [شماره دفتر].

• توضیحات تکمیلی: شامل [تعداد] دانگ پارکینگ اختصاصی به شماره [شماره] و [تعداد] دانگ انباری اختصاصی به شماره [شماره] (در صورت وجود).

• وضعیت فعلی ملک: ملک فاقد هرگونه بدهی، رهن، اجاره یا بازداشت بوده و در تصرف کامل واگذارکننده است / یا (در صورت وجود قید شود: ملک در رهن بانک [نام بانک] به شماره قرارداد [شماره قرارداد] بوده و واگذارکننده متعهد به فک رهن در تاریخ تنظیم سند رسمی می باشد).

ماده 3: مبلغ قرارداد (ثمن / علت انتقال)

انتقال سه دانگ مشاع مورد اشاره در ماده 2 این قرارداد، به یکی از شیوه های ذیل صورت می پذیرد:

1. در صورت بیع (فروش): مبلغ کل قرارداد، [عدد] ریال معادل [عدد] تومان وجه رایج مملکتی تعیین و مورد توافق و تراضی طرفین قرار گرفت که به شرح ذیل از سوی واگذارگیرنده پرداخت می گردد:

   • مبلغ [عدد] ریال معادل [عدد] تومان، نقداً و به موجب [شماره چک / شماره فیش واریزی] مورخ [تاریخ] عهده بانک [نام بانک]، فی المجلس از ناحیه واگذارگیرنده به واگذارکننده پرداخت گردید و واگذارکننده با امضای این قولنامه اقرار به اخذ مبلغ فوق نموده است.

   • الباقی ثمن معامله، به مبلغ [عدد] ریال معادل [عدد] تومان، همزمان با تنظیم سند رسمی و انتقال قطعی سه دانگ در دفترخانه اسناد رسمی به واگذارکننده پرداخت خواهد شد.

2. در صورت انتقال بابت مهریه: انتقال سه دانگ مشاع مورد معامله، بابت تمام/بخشی از مهریه شرعی و قانونی واگذارگیرنده به میزان [عدد] سکه تمام بهار آزادی / یا [مبلغ ریالی] از مجموع مهریه می باشد. واگذارگیرنده با امضای این قولنامه، اقرار به وصول و دریافت مهریه خود به میزان سه دانگ ملک مذکور نموده و ذمه واگذارکننده در این خصوص ابراء می گردد.

3. در صورت هبه یا صلح: انتقال سه دانگ مشاع مورد معامله، به صورت بلاعوض (هبه/صلح) به واگذارگیرنده صورت می پذیرد و واگذارکننده هیچگونه وجه یا عوضی از واگذارگیرنده دریافت نخواهد کرد.

ماده 4: شرایط و موعد تنظیم سند رسمی و انتقال قطعی

1. طرفین متعهد گردیدند جهت تنظیم سند رسمی انتقال قطعی سه دانگ مشاع ملک، در تاریخ [تاریخ دقیق]، رأس ساعت [ساعت دقیق] در دفتر اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه] واقع در [نشانی دقیق دفترخانه] حضور یابند و نسبت به انجام کلیه تعهدات و تشریفات قانونی اقدام نمایند.

2. واگذارکننده متعهد می گردد سند را به نام واگذارگیرنده یا هر شخص دیگری که واگذارگیرنده به صورت کتبی معرفی نماید، انتقال دهد.

3. هزینه های انتقال سند (شامل مالیات بر نقل و انتقال، حق الثبت و حق التحریر) به نسبت مساوی بر عهده طرفین می باشد / یا [تعیین مسئولیت هر یک به صورت مشخص]، مگر اینکه طرفین به نحو دیگری توافق نمایند.

4. در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در دفترخانه اسناد رسمی در موعد مقرر، گواهی سردفتر مثبِت تخلف نامبرده خواهد بود.

ماده 5: تعهدات واگذارکننده

1. واگذارکننده تضمین می نماید که سه دانگ مشاع مورد معامله، در زمان تنظیم سند رسمی، عاری از هرگونه بدهی، رهن، توقیف، بازداشت، و یا ادعای حقوقی اشخاص ثالث باشد. در صورت احراز خلاف آن، مسئولیت کامل بر عهده واگذارکننده خواهد بود.

2. واگذارکننده متعهد به ارائه کلیه مدارک و مستندات لازم جهت انتقال رسمی سه دانگ ملک (مانند مفاصاحساب های شهرداری، دارایی، پایان کار و غیره) در موعد مقرر می باشد.

3. واگذارکننده متعهد می گردد تا زمان تنظیم سند رسمی انتقال سه دانگ، هیچ گونه معامله (از قبیل فروش، رهن، صلح و…) را در خصوص سه دانگ مورد معامله با اشخاص ثالث انجام ندهد.

4. در صورتی که ملک در اجاره باشد، واگذارکننده متعهد به اخذ رضایت نامه مستأجر جهت انتقال سند رسمی و یا پایان دادن به قرارداد اجاره قبل از موعد مقرر برای انتقال می باشد.

ماده 6: تعهدات واگذارگیرنده

1. واگذارگیرنده متعهد می گردد در صورت معوض بودن انتقال (بیع)، ثمن یا عوض مقرر را مطابق ماده 3 این قرارداد و در موعد مقرر پرداخت نماید.

2. واگذارگیرنده متعهد به حضور در دفترخانه اسناد رسمی در موعد مقرر و انجام کلیه تشریفات و امضاهای لازم جهت تنظیم سند رسمی سه دانگ خانه می باشد.

3. واگذارگیرنده متعهد به پرداخت سهم خود از هزینه های انتقال سند مطابق ماده 4 این قرارداد می باشد.

ماده 7: ضمانت اجرا (وجه التزام)

در صورت تخلف هر یک از طرفین از هر یک از تعهدات مندرج در این قولنامه، به ویژه عدم حضور در دفترخانه در موعد مقرر جهت تنظیم سند رسمی انتقال سه دانگ ملک، طرف متخلف مکلف است مبلغ [عدد] ریال معادل [عدد] تومان، به عنوان وجه التزام، به طرف دیگر بپردازد. پرداخت این مبلغ، مانع از حق طرف دیگر برای مطالبه الزام به تنظیم سند رسمی از طریق مراجع قضایی نخواهد بود.

ماده 8: فسخ قرارداد

در موارد ذیل، هر یک از طرفین حق فسخ قرارداد را خواهند داشت:

1. در صورتی که معلوم گردد سه دانگ مشاع مورد معامله، قبل از امضای این قولنامه، به شخص ثالثی واگذار شده یا در رهن و بازداشت بوده است و واگذارکننده قادر به فک رهن یا رفع موانع نباشد.

2. در صورت عدم امکان انتقال رسمی سه دانگ ملک به هر دلیل غیرقابل رفع قانونی، به جز موارد قوه قهریه.

ماده 9: حل و فصل اختلافات

در صورت بروز هرگونه اختلاف در تفسیر یا اجرای مفاد این قولنامه، طرفین ابتدا تلاش خواهند کرد از طریق مذاکره و حسن نیت آن را حل و فصل نمایند. در صورت عدم حصول توافق، حل اختلاف از طریق [تعیین مرجع: ارجاع به داوری (با ذکر نام داور یا نحوه انتخاب داور) / یا مراجعه به محاکم قضایی شهرستان [نام شهرستان]] خواهد بود.

ماده 10: نسخ قرارداد

این قولنامه در [تعداد] نسخه متحدالمتن و دارای اعتبار یکسان تنظیم گردیده و به امضای طرفین و شهود رسید. هر یک از طرفین یک نسخه دریافت کردند.

امضاء واگذارکننده (متعهد):
نام و نام خانوادگی: [نام کامل] امضاء:

امضاء واگذارگیرنده (همسر/متعهد له):
نام و نام خانوادگی: [نام کامل] امضاء:

امضاء شاهد 1:
نام و نام خانوادگی: [نام کامل] کد ملی: [کد ملی] امضاء:

امضاء شاهد 2:
نام و نام خانوادگی: [نام کامل] کد ملی: [کد ملی] امضاء:

(لطفاً توجه داشته باشید که این متن صرفاً یک الگو است و باید توسط وکیل یا مشاور حقوقی مورد بازبینی و انطباق با شرایط خاص شما قرار گیرد.)

مدارک مورد نیاز برای تنظیم قولنامه و انتقال رسمی سه دانگ خانه به همسر

برای تنظیم قولنامه سه دانگ خانه به همسر و سپس انجام مراحل انتقال رسمی در دفتر اسناد رسمی، جمع آوری و ارائه مدارک مشخصی ضروری است. این مدارک، صحت اطلاعات و اعتبار حقوقی معامله را تضمین می کنند.

مدارک لازم برای تنظیم قولنامه تعهد به انتقال

اگرچه قولنامه یک سند عادی است، اما برای اطمینان از صحت اطلاعات و جلوگیری از هرگونه سوءاستفاده، ارائه مدارک شناسایی و اطلاعات مربوط به ملک در زمان تنظیم آن حائز اهمیت است:

• اصل و کپی کارت ملی و شناسنامه واگذارکننده و واگذارگیرنده (همسر).

• اصل و کپی سند مالکیت ملک (یا بنچاق). این سند برای تطبیق مشخصات دقیق ملک، شامل پلاک ثبتی، مساحت، و نشانی ضروری است.

• در صورت وجود، کپی مدارک مربوط به پارکینگ و انباری.

• در صورت انتقال به وکالت، وکالتنامه رسمی و معتبر وکیل و مدارک شناسایی وکیل.

مدارک ضروری جهت تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه

پس از تنظیم قولنامه و در موعد مقرر برای انتقال رسمی سه دانگ خانه به همسر در دفتر اسناد رسمی، مدارک بیشتری مورد نیاز است که به شرح زیر می باشد:

1. اصل و کپی مدارک شناسایی طرفین: کارت ملی و شناسنامه واگذارکننده و واگذارگیرنده.

2. اصل سند مالکیت ملک: (سند تک برگ یا دفترچه ای).

3. برگه های استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک: این استعلام ها برای اطمینان از عدم وجود هرگونه توقیف، رهن، بازداشت، وثیقه یا ممنوعیت معامله بر روی ملک صادر می شوند.

4. گواهی پایان کار و عدم خلافی شهرداری: این گواهی ها نشان دهنده مطابقت بنا با نقشه های مصوب و عدم وجود تخلف ساختمانی هستند.

5. مفاصاحساب عوارض نوسازی و پسماند شهرداری: برای نشان دادن پرداخت تمامی عوارض مربوط به ملک تا تاریخ معامله.

6. مفاصاحساب مالیات بر نقل و انتقال ملک از اداره امور مالیاتی: این گواهی پس از ارزیابی ملک توسط کارشناسان دارایی و پرداخت مالیات مربوطه صادر می شود. هزینه انتقال سه دانگ خانه به همسر شامل این مالیات و سایر هزینه ها خواهد بود.

7. در صورتی که ملک ورثه ای باشد: گواهی انحصار وراثت و مفاصاحساب مالیات بر ارث.

8. در صورت انتقال به وکالت: وکالتنامه رسمی و معتبر وکیل و مدارک شناسایی وی.

9. در صورت وجود وام یا رهن: رضایت نامه بانک یا مؤسسه مالی برای فک رهن یا انتقال وام.

نکات حقوقی و عملی کلیدی پیش از تنظیم قولنامه سه دانگ خانه به همسر

پیش از اقدام به تنظیم متن قولنامه سه دانگ خانه به همسر و شروع فرآیند انتقال، توجه به برخی نکات حقوقی و عملی می تواند از بروز مشکلات و اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری کند و عواقب حقوقی قولنامه سه دانگ خانه به همسر را به حداقل برساند.

در اینجا به مهم ترین این نکات اشاره می شود:

• مشورت با وکیل متخصص: قبل از هرگونه اقدام، اکیداً توصیه می شود با یک وکیل متخصص ملکی مشورت نمایید. وکیل می تواند تمامی جوانب حقوقی قرارداد را بررسی کرده، از صحت و سلامت قولنامه اطمینان حاصل کند و شما را در مورد بهترین روش انتقال (بیع، مهریه، هبه، صلح) راهنمایی کند. این امر به خصوص در معاملات خانوادگی برای حفظ روابط آتی اهمیت بسزایی دارد.

• مشخص بودن نوع انتقال: در قولنامه حتماً باید به طور صریح و بدون ابهام مشخص شود که انتقال سه دانگ خانه به همسر به چه عنوانی صورت می گیرد (فروش، بابت مهریه، هبه، یا صلح). این شفافیت، پایه و اساس تعهدات و حقوق طرفین را تشکیل می دهد.

• دقیق بودن مشخصات: تمامی اطلاعات مربوط به ملک (پلاک ثبتی، نشانی، مساحت، وضعیت رهن و اجاره) و طرفین قرارداد (نام، نام خانوادگی، کد ملی) باید کاملاً دقیق و بدون کوچکترین اشتباه درج شود. یک اشتباه کوچک می تواند به مشکلات بزرگی در ثبت سند رسمی منجر شود.

• قید مشاع بودن: صراحتاً در متن قولنامه قید شود که سه دانگ به صورت مشاع از کل شش دانگ ملک منتقل می شود. این عبارت حقوقی، ماهیت مالکیت مشترک را به وضوح بیان می کند.

• ضمانت اجرای قوی و شفاف: تعیین وجه التزام مناسب و معقول برای هرگونه تخلف از تعهدات، از جمله عدم حضور در دفترخانه در موعد مقرر، ضروری است. این بند باعث می شود طرفین انگیزه بیشتری برای انجام تعهدات خود داشته باشند.

• تاریخ های دقیق و مشخص: تمامی تاریخ ها، به ویژه تاریخ حضور در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی و مهلت ایفای سایر تعهدات، باید دقیق و غیرقابل ابهام باشد. استفاده از عباراتی مانند ظرف ده روز ممکن است مشکل ساز شود؛ بهتر است تاریخ دقیق (مثلاً 1403/05/20) قید گردد.

• امضای شهود معتبر: برای افزایش اعتبار قولنامه، حتماً دو نفر شاهد معتبر (ترجیحاً غیر از بستگان نزدیک) زیر قرارداد را امضا کنند. شهود باید مشخصات کامل خود را نیز درج نمایند.

• نحوه پرداخت ثمن یا عوض: در صورتی که انتقال سه دانگ به صورت بیع باشد، جزئیات پرداخت ثمن (نقدی، چک، اقساط) باید کاملاً شفاف و مستند باشد. اگر انتقال بابت مهریه است، حتماً رسید ابراء مهریه جداگانه اخذ شود.

• پیگیری ثبت رسمی: فراموش نکنید که قولنامه صرفاً یک تعهد است و شما را مالک رسمی نمی کند. حتماً پس از امضای قولنامه، برای پیگیری ثبت سند رسمی انتقال سه دانگ در دفترخانه اقدام نمایید تا مالکیت شما قطعی و در مقابل اشخاص ثالث معتبر شود.

• استعلامات لازم: پیش از امضای قولنامه، شخصاً یا از طریق وکیل خود، از وضعیت ملک در اداره ثبت، شهرداری و سایر مراجع مربوطه استعلام بگیرید تا مطمئن شوید ملک بدهی یا مشکل حقوقی (مانند رهن، توقیف، بازداشت) ندارد.

نتیجه گیری

تنظیم قولنامه سه دانگ خانه به همسر، فرآیندی حقوقی و حساس است که با هدف ایجاد تعهد برای انتقال بخش مشاعی از مالکیت ملک به همسر صورت می گیرد. این سند، اگرچه خود انتقال دهنده مالکیت رسمی نیست، اما مبنای قانونی محکمی برای مطالبه ثبت سند در آینده محسوب می شود. درک صحیح ماهیت قولنامه، تفاوت آن با مبایعه نامه و سند رسمی، و شناخت ارکان و شرایط صحت آن بر اساس ماده 190 قانون مدنی، از ضروریات اولیه برای هر دو طرف قرارداد است.

همانطور که تشریح شد، انتخاب نوع انتقال (بیع، مهریه، هبه، صلح عمری) و دقت در نگارش تمامی بندهای قولنامه، از جمله مشخصات دقیق ملک، نحوه پرداخت یا عوض، تعهدات طرفین و ضمانت اجراها، نقش کلیدی در اعتبار و قابلیت اجرایی این سند دارد. ارائه نمونه متن جامع قولنامه سه دانگ خانه به همسر، با تفکیک جزئیات هر ماده، راهنمایی عملی برای زوجین و فعالان حقوقی فراهم می آورد. همچنین، جمع آوری به موقع مدارک لازم و توجه به نکات کلیدی حقوقی و عملی، از بروز چالش های احتمالی در مسیر انتقال سه دانگ ملک به همسر جلوگیری خواهد کرد.

در نهایت، برای اطمینان از صحت و سلامت حقوقی اینگونه معاملات، مشاوره با وکیل متخصص ملکی همواره توصیه می شود. وکیل می تواند با بررسی شرایط خاص شما، بهترین راهکار را ارائه داده و از منافع هر دو طرف محافظت کند. با رعایت تمامی جوانب و دقت نظر در هر مرحله، می توان انتقال سه دانگ خانه به همسر را به شکلی مطمئن و قانونی به انجام رساند.