قانون روابط موجر و مستاجر 1356

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356، چارچوب حقوقی حاکم بر قراردادهای اجاره اماکن مسکونی، تجاری و سایر کاربری ها را پیش از تصویب قانون سال 1376 تعیین می کند. این قانون، به ویژه برای روابط استیجاری اماکن تجاری و کسبی که قبل از تاریخ تصویب قانون 1376 منعقد شده اند، همچنان اعتبار داشته و مستاجران را از حقوقی نظیر حق کسب و پیشه بهره مند می سازد. شناخت دقیق این قانون برای موجران و مستاجران اماکن قدیمی، مشاوران املاک و فعالان حقوقی ضروری است تا از حقوق و تکالیف خود آگاه شوند.

این قانون، که در تاریخ ۲ مرداد ۱۳۵۶ به تصویب رسید، با هدف ایجاد نظم و ثبات در روابط میان موجر و مستاجر تدوین شد. پیش از آن، خلاءهای قانونی در این زمینه منجر به بروز مشکلات بسیاری می شد. از آنجایی که بخش قابل توجهی از املاک اجاره ای، به خصوص اماکن تجاری، همچنان تحت شمول این قانون قرار دارند، درک عمیق از مواد و تبصره های آن برای پیشگیری از اختلافات و حل و فصل دعاوی احتمالی حیاتی است. این مقاله به تفصیل به بررسی ابعاد مختلف این قانون، دامنه شمول، حقوق و تکالیف طرفین، و تفاوت های آن با قوانین بعدی می پردازد تا راهنمایی جامع برای علاقه مندان فراهم آورد.

فصل اول: کلیات و دامنه شمول قانون (تحلیل مواد 1 و 2)

قانون روابط موجر و مستاجر 1356، از همان ابتدای تصویب خود، کوشید تا طیف وسیعی از روابط اجاره ای را تحت پوشش قرار دهد. این رویکرد، برای ایجاد یک چارچوب حقوقی یکپارچه برای انواع اماکن ضروری بود. در این فصل، به بررسی جزئیات مواد 1 و 2 می پردازیم که تعیین کننده دامنه شمول و عدم شمول این قانون هستند و نقطه آغازین در تشخیص قانون حاکم بر یک رابطه استیجاری محسوب می شوند.

ماده 1: مشمولین قانون

ماده ۱ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، به صراحت بیان می دارد که هر محلی که برای سکنی، کسب، پیشه، تجارت یا هر منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود، مشمول مقررات این قانون است. این شمول گسترده، نشان دهنده فراگیری قانون در زمان خود بود.

نکات کلیدی این ماده عبارتند از:

• تنوع کاربری: این قانون تنها به اماکن مسکونی محدود نمی شود و اماکن تجاری، اداری و حتی با کاربری های خاص را نیز در بر می گیرد. این ویژگی، آن را به یکی از مهمترین قوانین در حوزه اجاره اماکن تجاری تبدیل کرده است.
• تراضی طرفین: تصرف مستاجر باید بر اساس توافق (تراضی) با موجر یا نماینده قانونی او باشد. این توافق می تواند تحت عنوان اجاره، صلح منافع یا هر عنوان دیگری که به قصد اجاره صورت گرفته باشد، باشد.
• اجاره نامه رسمی یا عادی: وجود یا عدم وجود سند رسمی یا عادی، تاثیری در شمول قانون ندارد. به عبارت دیگر، حتی اگر اجاره نامه به صورت شفاهی یا با یک دست نوشته ساده باشد، رابطه استیجاری تحت پوشش این قانون قرار می گیرد. این نکته برای بسیاری از اجاره های قدیمی که فاقد سند رسمی هستند، اهمیت بالایی دارد.

بنابراین، اساسی ترین شرط برای شمول قانون سال 1356، وجود یک رابطه استیجاری مبتنی بر تراضی است، فارغ از نوع کاربری و نحوه تنظیم سند.

ماده 2: موارد خارج از شمول قانون

ماده ۲ این قانون، به منظور شفاف سازی و جلوگیری از هرگونه ابهام، مواردی را که از شمول قانون سال ۱۳۵۶ خارج هستند، به وضوح مشخص می کند. درک این موارد برای تعیین قانون حاکم بر یک قرارداد اجاره، به اندازه شناخت موارد مشمول، اهمیت دارد.

موارد خارج از شمول عبارتند از:

1. تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی: این معاملات، ماهیت اجاره ای ندارند و در واقع نوعی قرارداد مالی با تضمین ملک هستند، لذا از شمول این قانون خارج می شوند.
2. اراضی مزروعی محصور و غیرمحصور و توابع آنها و باغ هایی که منظور اصلی از اجاره، بهره برداری از محصول آنها باشد: این موارد به دلیل ماهیت کشاورزی و هدف اصلی بهره برداری از محصولات، از قانون روابط موجر و مستاجر خارج شده و تابع قوانین و مقررات خاص خود هستند.
3. ساختمان ها و محل هایی که به منظور سکونت عرفاً به طور فصلی برای مدتی که از شش ماه تجاوز نکند، اجاره داده می شود: اجاره های کوتاه مدت و فصلی، مانند اجاره ویلا در ایام تعطیلات که معمولاً جنبه تفریحی دارند و برای مدت کوتاهی منعقد می شوند، مشمول این قانون نیستند.
4. کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهرها و در شهرک ها که گواهی خاتمه ساختمانی آنها از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون معاملات زمین مصوب سال 1354 صادر شده و می شود: این بند یکی از مهمترین استثنائات و نقاط تمایز این قانون است. اماکن مسکونی که پس از تاریخ ۱۷/۱۰/۱۳۵۴ (تاریخ لازم الاجرا شدن قانون معاملات زمین) دارای گواهی پایان کار شده اند، از شمول قانون سال ۱۳۵۶ خارج بودند. این موضوع، راه را برای تصویب قوانین بعدی باز کرد.
5. خانه های سازمانی و سایر محل های مسکونی که از طرف وزارتخانه ها و موسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص، اعم از حقیقی یا حقوقی، به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آنها قرار می گیرد: این نوع سکونت ها ماهیت اجاره ای مستقل ندارند و رابطه متصرف با سازمان مربوطه، تابع قوانین داخلی یا قرارداد استخدامی است. در صورت عدم تخلیه، مقررات خاصی برای آن پیش بینی شده است.
6. واحدهای مسکونی که پس از اجرای این قانون به اجاره واگذار گردد: این بند نیز به نوعی پیش بینی برای آینده و زمینه سازی برای تغییر قوانین بود. اگرچه بعدها قانون سال 1376 به طور جامع به این موضوع پرداخت، اما همین بند نشان می دهد که قانون گذار قصد داشته است روابط اجاره ای جدید مسکونی را از شمول قانون 1356 خارج کند.

نکته کلیدی: تمرکز اصلی قانون روابط موجر و مستاجر 1356، بر روابط اجاره ای قدیمی تر، به خصوص در اماکن تجاری است. این قانون، حقوق مهمی نظیر حق کسب یا پیشه یا تجارت را برای مستاجران اماکن تجاری مشمول خود به رسمیت می شناسد که در قوانین بعدی، دستخوش تغییرات بنیادین شد.

فصل دوم: میزان اجاره بها و نحوه پرداخت آن (تحلیل مواد 3 تا 6)

یکی از اصلی ترین دغدغه های طرفین در هر قرارداد اجاره، تعیین و پرداخت اجاره بها است. قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، به منظور ایجاد شفافیت و عدالت در این زمینه، مقرراتی را وضع کرده که هم شیوه تعیین اولیه اجاره بها و هم مکانیزم تعدیل آن را در نظر می گیرد. در ادامه، به بررسی مواد 3 تا 6 این قانون می پردازیم.

ماده 3: تعیین اجاره بها

این ماده، چگونگی تعیین اجاره بها را در دو حالت وجود یا عدم وجود اجاره نامه مشخص می کند. در درجه اول، توافق طرفین محوریت دارد و در صورت عدم توافق، مرجع قضایی وارد عمل می شود.

• بر اساس اجاره نامه یا توافق طرفین: اگر اجاره نامه تنظیم شده باشد، میزان اجاره بها همان است که در سند قید شده است. در صورت عدم وجود اجاره نامه کتبی، میزان اجاره بها بر اساس توافق شفاهی یا رویه عملی بین طرفین (مثلاً مبلغی که به صورت ماهانه پرداخت شده است) تعیین می شود.
• تعیین توسط دادگاه در صورت عدم توافق: در صورتی که میزان اجاره بها مشخص نباشد یا طرفین در مورد آن به توافق نرسند، دادگاه با رعایت مقررات این قانون و با جلب نظر کارشناس رسمی، میزان اجاره بها را به نرخ عادله روز تعیین می کند. این حکم دادگاه در این خصوص قطعی است.

ماده 4: تعدیل اجاره بها

قانون گذار با درک تحولات اقتصادی و نوسانات هزینه های زندگی، امکان تعدیل اجاره بها را پیش بینی کرده است. این تعدیل، می تواند هم به نفع موجر و هم به نفع مستاجر باشد.

• شرایط درخواست تعدیل: درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها (تعدیل) مشروط به دو شرط است:
  1. مدت اجاره منقضی شده باشد.
  2. از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در آخرین حکم قطعی صادر شده بر تعیین یا تعدیل اجاره بها، سه سال تمام گذشته باشد.
• نقش کارشناس رسمی دادگستری: دادگاه با جلب نظر کارشناس رسمی دادگستری، اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است و قابل اعتراض مجدد نیست.

ماده 5: مطالبه مابه التفاوت اجاره بها و خسارت تأخیر تأدیه

این ماده به موجر و مستاجر اجازه می دهد تا مابه التفاوت اجاره بها را در صورت تعدیل، از تاریخ تقدیم دادخواست مطالبه کنند.

• مطالبه توسط موجر یا مستاجر: موجر می تواند مابه التفاوت اجاره بها را همزمان با دادخواست تعدیل مطالبه کند. در این صورت، دادگاه مستاجر را به پرداخت مابه التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم محکوم می کند.
• خسارت تأخیر تأدیه: دایره اجرا مکلف است خسارت تأخیر تأدیه مابه التفاوت را از تاریخ قطعیت حکم تا تاریخ اجرا، به نرخ سالانه دوازده درصد محاسبه و از مستاجر وصول کرده و به موجر بپردازد. مستاجر نیز در صورت کاهش اجاره بها و پرداخت مبلغ اضافه، می تواند مابه التفاوت پرداخت شده به انضمام خسارت تأخیر تأدیه را به همین ترتیب درخواست کند.
• تبصره: این مقررات در مواردی که دادگاه حکم به تعیین اجاره بها صادر می کند (نه تعدیل) نیز جاری خواهد بود.

ماده 6: تکالیف مستاجر در پرداخت اجاره بها

این ماده، موعد و روش های پرداخت اجاره بها و ضمانت اجراهای عدم پرداخت را مشخص می کند تا از بروز اختلافات جلوگیری شود.

• موعد پرداخت: مستاجر مکلف است اجرت المسمی (اجاره بهای توافقی) و پس از انقضای مدت اجاره، اجرت المثل (اجاره بهای متناسب با املاک مشابه) را به میزان اجرت المسمی آخر هر ماه اجاری، ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد.
• روش های پرداخت: در صورتی که اجاره نامه ای در بین نباشد، یا اگر وجود دارد و مستاجر به هر دلیلی نتواند به موجر پرداخت کند، می تواند اجاره بها را در صندوق ثبت یا بانکی که سازمان ثبت تعیین می کند، سپرده و قبض رسید دریافت کند.
  • اگر اجاره نامه رسمی باشد، قبض رسید باید به دفترخانه تنظیم کننده سند تحویل شود.
  • اگر اجاره نامه عادی باشد یا اجاره نامه ای در بین نباشد، قبض رسید با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم شود.
• اخطار به موجر: دفترخانه مکلف است ظرف ده روز، مراتب تودیع وجه را به وسیله اداره ثبت محل به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند تا برای دریافت وجه مراجعه نماید.

این ماده، راهکاری قانونی برای مستاجر فراهم می آورد تا از عواقب عدم پرداخت به موقع اجاره بها به دلیل عدم دسترسی به موجر یا امتناع او از دریافت، مصون بماند.

فصل سوم: در تنظیم اجاره نامه و شرایط آن (تحلیل مواد 7 تا 11)

تنظیم اجاره نامه، سندی است که حقوق و تکالیف طرفین را به صورت شفاف و مکتوب مشخص می کند. قانون روابط موجر و مستاجر 1356، به این موضوع اهمیت ویژه ای داده و مقرراتی را برای مواقعی که اجاره نامه تنظیم نشده یا منقضی شده است، همچنین شرایط انتقال منافع به غیر و نکات الزامی در اسناد رسمی، در نظر گرفته است.

ماده 7: مراجعه به دادگاه برای تنظیم اجاره نامه

در بسیاری از موارد، طرفین ممکن است اجاره نامه کتبی نداشته باشند یا مدت اجاره نامه قبلی منقضی شده باشد و بر سر تنظیم اجاره نامه جدید یا میزان اجاره بها اختلاف پیدا کنند. در چنین شرایطی، قانون راهکار مراجعه به دادگاه را پیش بینی کرده است.

• در صورت عدم وجود یا انقضای اجاره نامه: هر یک از موجر یا مستاجر می تواند برای تعیین اجاره بها (در صورت عدم وجود اجاره نامه) و تنظیم اجاره نامه جدید به دادگاه مراجعه کند.
• تعیین اجاره بها از تاریخ تقدیم دادخواست: دادگاه میزان اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین می کند. با این حال، این موضوع مانع از صدور حکم نسبت به اجرت المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تأخیر تأدیه آن نخواهد بود.
• شرایط توقف رسیدگی (تبصره 1): اگر موجر تقاضای تخلیه عین مستاجره را کرده باشد، رسیدگی به درخواست تنظیم اجاره نامه از سوی مستاجر، متوقف بر خاتمه دادرسی در موضوع تخلیه خواهد بود. این حکم در موردی که مالک درخواست خلع ید از ملک را کرده باشد نیز جاری است. این یعنی اولویت با دعوای تخلیه یا خلع ید است.

ماده 8: تعیین شرایط اجاره نامه جدید

پس از اینکه دادگاه حکم به تنظیم اجاره نامه جدید صادر کرد، نحوه تعیین شرایط آن بر اساس اصول مشخصی خواهد بود.

• رعایت عرف و شرایط سابق: دادگاه شرایط اجاره نامه جدید را طبق شرایط مرسوم و متعارف در اجاره نامه ها و همچنین شرایط مندرج در اجاره نامه سابق (در صورتی که قبلاً اجاره نامه تنظیم شده باشد) و با رعایت مقررات این قانون تعیین خواهد کرد. هدف، حفظ رویه و عرف موجود در رابطه استیجاری تا حد امکان است.

ماده 9: ضمانت اجرای عدم تنظیم اجاره نامه

برای اطمینان از اجرای حکم دادگاه در خصوص تنظیم اجاره نامه، ضمانت اجراهایی در نظر گرفته شده است.

• پرداخت مال الاجاره در حین دادرسی: در تمام مدتی که دادرسی در جریان است، مستاجر باید طبق ماده 6 این قانون و شرایط قبلی، مال الاجاره را بپردازد.
• مهلت تنظیم اجاره نامه: پس از ابلاغ حکم قطعی، طرفین مکلفند ظرف یک ماه به ترتیب مقرر در حکم، اجاره نامه تنظیم کنند.
• امضای اجاره نامه توسط نماینده دادگاه: اگر در این مدت اجاره نامه تنظیم نشود، به تقاضای یکی از طرفین، دادگاه رونوشت حکم را برای تنظیم اجاره نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ می کند و به طرفین اخطار می دهد که در روز و ساعت معین برای امضای اجاره نامه در دفترخانه حاضر شوند. اگر موجر حاضر به امضای اجاره نامه نشود، نماینده دادگاه اجاره نامه را به مدت یک سال از طرف او امضا خواهد کرد.
• صدور حکم تخلیه: اگر مستاجر تا 15 روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضا نشود و دادگاه عذر او را موجه نداند، به تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستاجره صادر می کند و این حکم قطعی است.

ماده 10: حق انتقال منافع به غیر

یکی از موضوعات مهم در قراردادهای اجاره، حق مستاجر برای واگذاری مورد اجاره به شخص ثالث است که این ماده به آن می پردازد.

• اصل عدم جواز مگر با اذن کتبی موجر: مستاجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید، مگر اینکه این اختیار کتباً به او داده شده باشد. این اصل، حق مالکیت و کنترل موجر بر ملک خود را محترم می شمارد.
• آثار انتقال به غیر (با یا بدون حق):
  • اگر مستاجر حق انتقال به غیر را داشته باشد، مستاجر جدید قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود و می تواند درخواست تنظیم اجاره نامه با مالک را بنماید.
  • اگر مستاجر بدون حق، تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر اجاره دهد، مالک می تواند در صورت انقضای مدت یا فسخ اجاره، درخواست تنظیم اجاره نامه با هر یک از مستاجرین را بنماید.

ماده 11: نکات الزامی در اجاره نامه توسط دفاتر اسناد رسمی

برای افزایش شفافیت و جلوگیری از اختلافات آتی، قانون گذار نکات خاصی را برای درج در اجاره نامه های رسمی الزامی کرده است.

دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که به موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود، نکات زیر را در اجاره نامه تصریح نمایند:

1. شغل موجر و مستاجر و اقامتگاه موجر به طور کامل و مشخص.
2. نشانی کامل مورد اجاره و قید اینکه از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستاجر می باشد، مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری تراضی نموده باشند.
3. عین مستاجره در تصرف کدام یک از طرفین می باشد و در صورتی که در تصرف مستاجر نیست، تحویل آن در چه مدت و با چه شرایطی صورت خواهد گرفت.
4. مهلت مستاجر برای پرداخت اجاره بها منتهی ده روز از تاریخ سررسید هر قسط خواهد بود، مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری زائد بر این مدت توافق کرده باشند که در این صورت ترتیب مذکور باید در سند قید گردد.
5. اجاره به منظور سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت با تعیین نوع کسب و پیشه و تجارت و هرگاه به منظور دیگری باشد قید آن به طور صریح.
6. مستاجر حق انتقال به غیر را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه دارد یا خیر.
7. تعهد مستاجر به پرداخت اجرت المثل پس از انقضای مدت و یا فسخ اجاره تا موقع تجدید اجاره یا تخلیه ملک به میزان اجرت المسمی.

فصل چهارم: موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره (تحلیل مواد 12 تا 17)

یکی از بخش های حیاتی قانون روابط موجر و مستاجر، به شرایط و مقررات فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک اختصاص دارد. این موضوع، هم برای موجر و هم برای مستاجر دارای اهمیت فراوانی است، زیرا پایان دادن به رابطه استیجاری بدون رعایت تشریفات قانونی می تواند پیامدهای حقوقی جدی در پی داشته باشد. این فصل به تفصیل به بررسی موارد فسخ از سوی مستاجر و موجر و نحوه اجرای حکم تخلیه می پردازد.

ماده 12: حق فسخ اجاره توسط مستاجر

این ماده، در شرایطی خاص، به مستاجر این حق را می دهد که درخواست فسخ قرارداد اجاره را از دادگاه بنماید. این موارد عمدتاً زمانی پیش می آیند که ملک اجاره داده شده، ویژگی های مورد انتظار را نداشته یا قابلیت انتفاع از آن سلب شده باشد.

مستاجر می تواند در موارد زیر صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند:

1. عدم انطباق اوصاف: در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده، منطبق نباشد. این مورد با رعایت ماده 415 قانون مدنی (خیار تخلف از وصف) قابل اعمال است.
2. عیب غیرقابل رفع: اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستاجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب نیز مقدور نباشد.
3. تحقق حق فسخ قراردادی: در مواردی که مطابق شرایط اجاره نامه، حق فسخ مستاجر تحقق یابد (مانند شروط فسخ خاص که در قرارداد قید شده است).
4. فوت مستاجر: در صورت فوت مستاجر در اثنای مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه.
5. خرابی کلی یا مضر بودن برای سلامت: هرگاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید تخریب شود.

ماده 13: نحوه تخلیه توسط مستاجر در صورت امتناع موجر از تحویل گرفتن

گاهی اوقات پس از انقضای مدت اجاره یا صدور حکم فسخ به تقاضای مستاجر، موجر از تحویل گرفتن ملک امتناع می ورزد. این ماده راهکاری قانونی برای مستاجر فراهم می کند تا از تعهدات خود رها شود.

• اظهارنامه و تامین دلیل: مستاجر مکلف است به وسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود.
• تسلیم کلید به دادگاه: در صورتی که موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد، مستاجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند.
• قطع رابطه استیجاری: از این تاریخ رابطه استیجاری قطع می شود و دفتر دادگاه ظرف 24 ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود. تا زمانی که مستاجر به این ترتیب عمل نکرده باشد، تعهدات او به موجب مقررات این قانون و شرایط اجاره نامه برقرار است.

ماده 14: حق فسخ اجاره یا تخلیه توسط موجر

ماده 14 از مهمترین مواد این قانون است که به موجر اجازه می دهد در شرایط خاصی، درخواست فسخ اجاره یا تخلیه ملک را از دادگاه بنماید. این موارد هم اماکن مسکونی و هم تجاری را در بر می گیرد.

موجر می تواند در موارد زیر حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند و دادگاه ضمن حکم فسخ، دستور تخلیه را صادر می نماید:

1. انتقال به غیر بدون اذن: در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره نامه یا بدون وجود اجاره نامه، مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی به غیر واگذار نماید یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی در اختیار دیگری جز افراد تحت تکفل قانونی خود قرار داده باشد. این بند در مورد اماکن کسبی نیز صادق است اگر بدون رعایت ماده 19 (که در ادامه بررسی می شود) صورت گیرد.
2. نیاز مالک برای سکونت یا کسب و پیشه خود: در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود داشته باشد. همچنین در مورد اماکن کسبی، اگر موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت خود به ملک نیاز داشته باشد.
3. خرابی ملک: هرگاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.
4. استفاده برخلاف منظور: در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره نامه قید شده استفاده گردد.
5. تغییر شغل در اماکن تجاری: در مورد محل کسب و پیشه و تجارت، هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد، مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.
6. تعدی یا تفریط: در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد (یعنی از حدود اذن تجاوز کرده یا در نگهداری ملک کوتاهی کرده باشد).
7. عدم پرداخت اجاره بها: در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد.
   • ارفاق یکبار: اگر مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه، علاوه بر اجاره بهای معوقه، 20 درصد آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع کند، حکم به تخلیه صادر نمی شود. مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده به موجر پرداخت می شود. اما هر مستاجر فقط یکبار می تواند از این ارفاق استفاده کند.
   • تخلف مکرر: اگر مستاجر دو بار ظرف یک سال به دلیل اخطار یا اظهارنامه، اجاره بها را پرداخت کرده باشد و برای بار سوم در موعد مقرر نپردازد، موجر می تواند مستقیماً از دادگاه درخواست تخلیه کند و این حکم قطعی است (تبصره 1 بند 9).
8. مالکیت مسکن دیگر توسط مستاجر (در مسکونی): در صورتی که مستاجر محل سکنی در شهر محل سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد، موجر حق دارد پس از انقضای مدت اجاره تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید (تبصره 4 بند 9).

ماده 15: تخلیه به منظور احداث بنا یا نیاز شخصی موجر در اماکن کسبی

این ماده به طور خاص به موارد تخلیه اماکن کسبی، پیشه ای و تجاری می پردازد و در آن، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر اهمیت ویژه ای پیدا می کند.

علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل، در موارد زیر نیز پس از انقضای مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جایز است:

1. تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید: مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوطه ارائه شود. شهرداری ها مکلفند در صورت مراجعه مالک، با رعایت مقررات، پروانه ساختمان یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.
2. تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت: در این حالت، موجر باید ثابت کند که شخصاً به ملک برای اشتغال نیاز دارد.
3. تخلیه برای سکونت (در صورت مناسب بودن ملک): در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه نماید.

نکته مهم: در هر سه مورد فوق، دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه، به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد. این، یکی از مهمترین تفاوت های این قانون با قانون 1376 است که در آن، حق کسب و پیشه به رسمیت شناخته نمی شود.

ماده 16: ضمانت اجرای عدم استفاده مالک پس از تخلیه

این ماده برای جلوگیری از سوءاستفاده موجر از حق تخلیه به بهانه نیاز شخصی یا ساخت و ساز جدید، ضمانت اجرایی تعیین کرده است.

• جبران خسارت معادل یک سال اجاره بها: در موارد تخلیه به دلیل احداث بنا، نیاز شخصی موجر برای کسب یا سکونت، یا در موارد مذکور در بند 3 و 4 ماده 14 (نیاز مالک برای سکونت خود یا افراد تحت تکفل)، هرگاه مالک حسب مورد تا شش ماه از تاریخ تخلیه شروع به ساختمان نکند یا حداقل به مدت یک سال از محل مورد اجاره به نحوی که ادعا کرده استفاده ننماید، به درخواست مستاجر سابق به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجاره بها یا اجرت المثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد.
• استثناء: مگر آنکه ثابت شود تأخیر در شروع ساختمان یا عدم استفاده از مورد اجاره در اثر قوه قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از اراده مالک بوده است.

ماده 17: اعلام تخلیه به دفترخانه

به منظور ثبت تغییرات وضعیت ملک، این ماده یک تکلیف اداری را مشخص می کند.

• در تمام مواردی که تخلیه عین مستاجره در نتیجه اجرای حکم یا به ترتیب مقرر در ماده 13 صورت می گیرد، باید از طرف دادگاه به دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره اعلام شود تا در ستون ملاحظات ثبت اجاره قید گردد. این اقدام، برای حفظ سوابق و جلوگیری از ابهامات حقوقی بعدی ضروری است.

فصل پنجم: حق کسب یا پیشه یا تجارت (تحلیل مواد 18 و 19)

یکی از مهمترین و بحث برانگیزترین حقوقی که قانون روابط موجر و مستاجر 1356 برای مستاجران اماکن تجاری، کسبی و پیشه ای به رسمیت شناخت، حق کسب یا پیشه یا تجارت بود. این حق، که اغلب با سرقفلی اشتباه گرفته می شود، به ارزش اعتباری و شهرت ملک تجاری که مستاجر با فعالیت خود ایجاد کرده است، اشاره دارد. در این فصل، به بررسی دقیق این حق و نحوه انتقال آن می پردازیم.

ماده 18: تعیین میزان حق کسب و پیشه یا تجارت

این ماده، به چگونگی تعیین ارزش این حق می پردازد و آن را به تدوین آیین نامه اجرایی موکول می کند.

• لزوم آیین نامه اجرایی: میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت که در این قانون و قوانین دیگر قید شده است، بر مبنای اصول و ضوابطی که آیین نامه آن از طرف وزارتخانه های دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب کمیسیون های مربوط مجلسی خواهد رسید، تعیین می گردد.
• مبنای تعیین: اگرچه آیین نامه اجرایی مشخص کننده جزئیات بود، اما به طور کلی، عوامل متعددی نظیر موقعیت ملک، مدت اجاره، نوع شغل، میزان سرمایه گذاری مستاجر، و شهرت حاصله، در تعیین این حق موثر هستند. کارشناسان رسمی دادگستری نقش کلیدی در ارزیابی و تعیین این مبلغ دارند.

نکته کلیدی: حق سرقفلی و حق کسب و پیشه در قانون 1356 از مهمترین حقوق مستاجرین اماکن تجاری است. حق سرقفلی معمولاً بابت وجهی است که مستاجر در ابتدای قرارداد به موجر می پردازد تا محل را اجاره کند، در حالی که حق کسب و پیشه ارزشی است که مستاجر به واسطه فعالیت خود و جذب مشتری برای ملک ایجاد می کند.

ماده 19: انتقال حق کسب و پیشه به غیر

موضوع انتقال حق کسب و پیشه به غیر، یکی از پیچیده ترین و پرچالش ترین بخش های این قانون است که شرایط خاصی را برای آن در نظر گرفته است.

• با اذن موجر (انتقال با سند رسمی): اگر مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه، حق انتقال به غیر را داشته باشد، می تواند برای همان شغل یا مشابه آن، منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. در این حالت، مشکلی وجود ندارد و مستاجر جدید قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود.
• بدون اذن موجر و عدم رضایت مالک (رجوع به دادگاه): هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده باشد یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد، موجر باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد. در غیر این صورت، مستاجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند.
  • حکم تجویز انتقال: در این حالت، دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود.
  • قائم مقامی مستاجر جدید: مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره، قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود.
  • مهلت انتقال: هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود، حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود.
• واگذاری بدون رعایت مقررات (استحقاق نصف حق کسب): تبصره 1 این ماده بسیار مهم است. در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده، مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید، موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد. در این مورد، مستاجر یا متصرف (حسب مورد) استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت. این یک ضمانت اجرا برای رعایت مقررات است.
• اختصاصی بودن حق کسب و پیشه: تبصره 2 تصریح می کند که حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود. این یعنی این حق قابلیت واگذاری مستقل از منافع ملک را ندارد و حتماً باید همراه با انتقال منافع باشد.

فصل ششم: تعمیرات و نگهداری (تحلیل مواد 20 تا 25)

تعمیرات و نگهداری از ملک اجاره ای، از جمله موضوعات رایج و گاهی چالش برانگیز در روابط موجر و مستاجر است. قانون روابط موجر و مستاجر 1356، به منظور جلوگیری از اختلافات و تعیین تکلیف مسئولیت ها، مواد مشخصی را به این مبحث اختصاص داده است. این مقررات شامل تفکیک وظایف، نحوه رسیدگی به اختلافات و حقوق طرفین در زمان تعمیرات می شود.

ماده 20: وظیفه تعمیرات کلی و اساسی (موجر) و جزئی (مستاجر)

این ماده به وضوح مسئولیت انجام تعمیرات را بین موجر و مستاجر تفکیک می کند:

• مسئولیت موجر: تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تأسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاه های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد، به عهده موجر است. این تعمیرات، جنبه اساسی دارند و بر ساختار و امکانات زیربنایی ملک تأثیر می گذارند.
• مسئولیت مستاجر: تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد، بر عهده مستاجر خواهد بود. این دسته از تعمیرات معمولاً مربوط به استفاده روزمره و حفظ وضعیت موجود ملک هستند.

ماده 21: رسیدگی به اختلافات تعمیرات توسط دادگاه

در صورت بروز اختلاف بر سر تعمیرات، دادگاه مرجع حل و فصل خواهد بود.

• مراجع رسیدگی: رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستاجر راجع به تعمیرات با دادگاه است.
• اجرای تعمیرات توسط مستاجر: در صورتی که موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می شود انجام ندهد، مستاجر می تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دایره اجرا انجام داده و مخارج آن را حداکثر تا معادل شش ماه اجاره بها به حساب موجر بگذارد.

ماده 22: ممانعت مستاجر از تعمیرات و مسئولیت وی

گاهی مستاجر از انجام تعمیرات ضروری توسط مالک جلوگیری می کند که این امر می تواند به ملک آسیب برساند.

• الزام به رفع ممانعت: هرگاه مستاجر مانع مالک از انجام تعمیرات ضروری شود، دادگاه مستاجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات تعیین می نماید.
• تخلیه موقت: در صورت ادامه ممانعت، دادگاه می تواند حکم به تخلیه موقت بنا برای مدت مذکور بدهد.
• مسئولیت خسارت: در هر حال، مستاجر مسئول خسارتی است که در نتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد.
• رسیدگی خارج از نوبت (تبصره): رسیدگی به دعاوی مذکور در مواد 21 و 22 خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت و حکم دادگاه قطعی است. این سرعت در رسیدگی نشان دهنده اهمیت حفظ ملک و جلوگیری از تخریب بیشتر است.

ماده 24: قطع انشعابات آب، برق، تلفن، گاز

این ماده به موضوع حیاتی قطع انشعابات مربوط به خدمات عمومی مانند آب و برق می پردازد که می تواند زندگی مستاجر را مختل کند.

• حقوق مستاجر در صورت تخلف موجر: در صورتی که مستاجر در مورد اجاره حق استفاده از انشعاب آب، برق، تلفن، گاز، تأسیسات حرارت مرکزی یا تهویه یا آسانسور و امثال آن را داشته باشد، موجر نمی تواند جز در مورد تعمیرات ضروری، آن را قطع یا موجبات قطع آن را فراهم نماید، مگر اینکه مستاجر بهای مصرف خود را طبق شرایط اجاره نپرداخته باشد.
• رسیدگی فوری دادگاه: در صورت تخلف موجر، دادگاه به درخواست مستاجر فوراً و بدون رعایت تشریفات دادرسی موضوع را مورد رسیدگی قرار داده و عندالاقتضا ترتیب وصل آن را خواهد داد. دستور دادگاه بلافاصله قابل اجرا است.
• اعتراض موجر: موجر می تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ دستور دادگاه به آن اعتراض کند. اعتراض در همان دادگاه رسیدگی می شود و تصمیم دادگاه قطعی است.
• پرداخت بدهی موجر توسط مستاجر (تبصره 1): هرگاه علت قطع جریان برق یا آب یا تلفن و غیره، بدهی موجر به سازمان های مربوطه بوده و اتصال مجدد مستلزم پرداخت بدهی مزبور باشد، مستاجر می تواند بر اساس قبوض سازمان های مربوطه وجوه مذکور را بپردازد و از اولین اجاره بها کسر نماید.

ماده 25: حق رویت ملک توسط مالک یا خریدار

در شرایطی که مالک قصد فروش ملک خود را دارد یا می خواهد وضعیت آن را بررسی کند، ممکن است مستاجر ممانعت ایجاد کند.

• مراجعه به دادستان یا دادرس: هرگاه مالک قصد فروش ملک خود را داشته یا بخواهد وضعیت ملک را از جهت امکان وجود خرابی یا کسر و نقصان در آن مشاهده نماید و متصرف ملک (مستاجر) مانع از رویت خریدار یا مالک گردد، مالک یا نماینده قانونی او می تواند برای رفع ممانعت به دادستان یا دادرس دادگاه بخش مستقل محل وقوع ملک مراجعه کند.
• دستور به مامورین: دادستان یا دادرس دادگاه حسب مورد به مأمورین شهربانی یا ژاندارمری و یا مأمورین اجرا دستور می دهد تا خریدار و مالک به معیت مأمورین ملک را رویت نمایند. تشخیص ضرورت امر در حدود متعارف با مقام صادرکننده دستور است.

فصل هفتم: سایر مقررات، دعاوی و اجرا (تحلیل مواد 26 تا 32)

بخش پایانی قانون روابط موجر و مستاجر 1356، به مقررات عمومی، مراجع رسیدگی به دعاوی، مهلت های تخلیه و سایر نکات اجرایی اختصاص دارد. این فصل، تکمیل کننده فصول قبلی بوده و به جنبه های عملی و قضایی اجرای این قانون می پردازد.

ماده 26: مرجع رسیدگی به دعاوی

تعیین مرجع صالح برای رسیدگی به اختلافات حقوقی، از اصول اولیه دادرسی است.

• صلاحیت دادگاه ها: رسیدگی به کلیه دعاوی موضوع این قانون در دادگاه شهرستان و در نقاطی که دادگاه شهرستان نباشد در دادگاه بخش مستقل به عمل می آید، مگر دعاوی راجع به دولت که منحصراً در دادگاه شهرستان رسیدگی می شود.
• قطعی بودن احکام: حکم دادگاه در هر صورت حضوری محسوب و فقط قابل پژوهش (تجدیدنظر) است، مگر در مواردی که خلاف آن مقرر شده باشد.
• شورای داوری: رسیدگی به دعاوی مربوط به اتاق های استیجاری کماکان در صلاحیت شورای داوری است.
• تبصره: در موردی که میزان خواسته در تقاضای تعیین اجاره بهای ماهانه زائد بر چهار هزار ریال نباشد، حکم دادگاه قطعی است و قابل تجدیدنظر نیست.

ماده 27: مهلت های تخلیه

پس از صدور حکم تخلیه، تعیین مهلت مناسب برای مستاجر جهت جمع آوری وسایل و خروج از ملک ضروری است.

• مهلت عمومی: در مواردی که حکم تخلیه صادر می شود، دادگاه ضمن صدور حکم، مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد، برای تخلیه تعیین می نماید.
• مدارس: حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صلاحیت دار تأسیس شده اند، در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد تا فعالیت آموزشی مختل نشود.
• تبصره 1: در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می شود، مهلت های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.
• تبصره 2: در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر می شود، حداکثر مهلت 15 روز خواهد بود که نشان دهنده فوریت این نوع تخلیه است.

ماده 28: لغو احکام تخلیه در صورت عدم اقدام موجر

این ماده برای جلوگیری از بلاتکلیفی مستاجر و تشویق موجر به پیگیری حقوقی خود، مهلت هایی را برای اجرای حکم تخلیه تعیین کرده است.

• تخلیه با پرداخت حق کسب و پیشه: در مواردی که حکم تخلیه عین مستاجره با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر و قطعی می شود، موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستاجر بدهد، وگرنه حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود، مگر اینکه طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند.
• سایر موارد: در سایر موارد نیز، هرگاه موجر ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضای صدور اجرائیه ننماید، حکم صادر شده ملغی الاثر است، مگر اینکه بین موجر و مستاجر برای تأخیر تخلیه توافق شده باشد.

ماده 30: طرق جلوگیری از اجرای قانون (بلااثر و باطل)

این ماده به صراحت بیان می دارد که هرگونه تلاش برای دور زدن قانون، بی اثر خواهد بود.

• کلیه طرق مستقیم یا غیر مستقیم که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند، پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد. این ماده، حاکمیت قانون را بر توافقات خصوصی ناسازگار با آن تأکید می کند.

ماده 31: نقاط اجرای قانون (شهرها و نقاط آگهی شده)

قوانین در همه نقاط کشور به یک شکل اجرا نمی شوند و گاهی محدوده جغرافیایی خاصی دارند.

• این قانون در نقاطی اجرا می شود که تاکنون قانون روابط مالک و مستاجر مصوب خرداد 1339 در آن نقاط به مرحله اجرا گذاشته شده یا وزارت دادگستری با جلب نظر وزارت مسکن و شهرسازی، لزوم اجرای آن را آگهی نماید. در سایر نقاط، رابطه موجر و مستاجر بر اساس قوانین و مقررات عمومی خواهد بود.

ماده 32: لغو قوانین مغایر

با تصویب یک قانون جدید، قوانین قبلی که با آن در تضاد هستند، لغو می شوند.

• از تاریخ اجرای این قانون، قانون روابط مالک و مستاجر مصوب سال 1339 و سایر قوانین و مقرراتی که مغایر با این قانون است، لغو می شود. این ماده نشان دهنده اراده قانون گذار برای جایگزینی قانون جدید به جای قوانین قدیمی تر است.

تفاوت های کلیدی قانون 1356 با قانون 1376

برای درک صحیح قانون روابط موجر و مستاجر 1356، لازم است تفاوت های کلیدی آن را با قانون روابط موجر و مستاجر 1376 بشناسیم. این دو قانون، دو نقطه عطف مهم در نظام حقوقی اجاره در ایران هستند که هر کدام دامنه شمول و قواعد خاص خود را دارند. عمده ترین تفاوت ها در جدول زیر آورده شده است:

ویژگی	قانون روابط موجر و مستاجر 1356	قانون روابط موجر و مستاجر 1376
دامنه شمول اصلی	اغلب اماکن مسکونی، تجاری، اداری، و سایر کاربری ها که قرارداد اجاره آن ها قبل از 1376 منعقد شده باشد. به ویژه اماکن تجاری و کسبی.	کلیه قراردادهای اجاره اماکن (مسکونی، تجاری، اداری) که پس از تاریخ 01/07/1376 منعقد شده اند، مشروط بر اینکه قرارداد کتبی و با امضای دو شاهد باشد.
حق کسب یا پیشه یا تجارت	به رسمیت شناخته می شود. مستاجر اماکن تجاری از این حق بهره مند است و تخلیه ملک تجاری بدون پرداخت این حق، دشوار است.	به رسمیت شناخته نمی شود. با پایان مدت اجاره، مستاجر حق کسب و پیشه یا سرقفلی ندارد و ملک باید تخلیه شود، مگر اینکه در قرارداد به صراحت ذکر شده باشد.
شرایط تخلیه	پیچیده تر است، به ویژه برای اماکن تجاری که مستلزم پرداخت حق کسب و پیشه در اغلب موارد است. نیاز مالک برای سکونت یا احداث بنا نیز منجر به تخلیه با پرداخت حق کسب و پیشه می شود.	ساده تر است. با انقضای مدت اجاره، موجر می تواند تقاضای تخلیه ملک را از شورای حل اختلاف (برای املاک مسکونی) یا دادگاه (برای املاک تجاری) بنماید.
تعدیل اجاره بها	در صورت انقضای مدت و گذشت سه سال از آخرین تعیین اجاره بها، امکان تعدیل با نظر کارشناس رسمی دادگستری وجود دارد.	اجاره بها بر اساس توافق طرفین در قرارداد تعیین می شود و امکان تعدیل قضایی معمولاً وجود ندارد، مگر با توافق مجدد.
انتقال به غیر	محدود است، مگر با اذن کتبی موجر. در صورت عدم اذن و تمایل موجر به تخلیه، پرداخت حق کسب و پیشه ضروری است و در صورت عدم پرداخت، مستاجر می تواند به دادگاه مراجعه و حکم تجویز انتقال را دریافت کند.	تابع توافق طرفین است. در صورت عدم اجازه در قرارداد، مستاجر حق انتقال به غیر را ندارد و تخلف از این شرط می تواند موجب تخلیه شود.
تمدید قرارداد	معمولاً مستاجر اماکن تجاری حق بقا در عین مستاجره را دارد و موجر به راحتی نمی تواند او را وادار به تخلیه کند، مگر با پرداخت حق کسب و پیشه یا تحقق سایر شرایط ماده 14 و 15.	با انقضای مدت، رابطه اجاری خاتمه می یابد و تمدید آن منوط به توافق مجدد طرفین است. مستاجر حق بقا در ملک را ندارد.
مراجع رسیدگی	دادگاه های عمومی (شهرستان یا بخش مستقل).	شورای حل اختلاف برای املاک مسکونی (با شرایط خاص) و دادگاه های عمومی برای اماکن تجاری.
نحوه تنظیم قرارداد	چه رسمی و چه عادی، مشمول قانون است.	برای شمول قانون، قرارداد باید کتبی و با امضای دو شاهد تنظیم شده باشد.

نتیجه گیری: جمع بندی و توصیه های پایانی

قانون روابط موجر و مستاجر 1356، یکی از مهمترین قوانین در حوزه اجاره املاک در ایران است که علی رغم تصویب قانون سال 1376، همچنان برای بخش قابل توجهی از روابط استیجاری، به ویژه در اماکن تجاری قدیمی، معتبر و لازم الاجراست. این قانون، با شناسایی حقوقی مانند حق کسب یا پیشه یا تجارت و ایجاد محدودیت هایی برای موجر در تخلیه مستاجر، به حمایت از مستاجران اماکن تجاری می پردازد.

شناخت دقیق این قانون برای موجران و مستاجران، به خصوص آن دسته از روابط که قرارداد اجاره آن ها قبل از سال 1376 منعقد شده، ضروری است. تشخیص صحیح قانون حاکم بر یک قرارداد (1356 یا 1376) نقطه آغاز هرگونه اقدام حقوقی است؛ زیرا تفاوت های بنیادین این دو قانون در مواردی نظیر حق کسب و پیشه، شرایط تخلیه، و نحوه تعدیل اجاره بها، می تواند سرنوشت یک دعوای حقوقی را به طور کامل تغییر دهد.

به یاد داشته باشید که حقوق اجاره، از جمله حوزه های پیچیده و تخصصی در نظام حقوقی ایران است. در صورت مواجهه با هرگونه اختلاف یا ابهام در روابط استیجاری، اکیداً توصیه می شود که پیش از هرگونه اقدام، با وکلای متخصص در دعاوی اجاره مشورت نمایید. این کار نه تنها می تواند از بروز مشکلات بزرگتر جلوگیری کند، بلکه در حفظ حقوق شما و اتخاذ بهترین تصمیمات حقوقی، راهگشا خواهد بود.

متن کامل قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356

ماده 1 ـ هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف متصرف بر حسب تراضی با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم از اینکه نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا عادی تنظیم شده یانشده باشد، مشمول مقررات این قانون است .

ماده 2 ـ موارد زیر مشمول مقررات این قانون نمی باشد:

1. تصرف ناشی از معاملات با حق استرداد یا معاملات رهنی .
2. اراضی مزروعی محصور و غیر محصور و توابع آنها وباغهایی که منظور اصلی از اجاره بهره برداری از محصول آنها باشد.
3. ساختمانها و محلهایی که به منظور سکونت عرفا به طور فصلی برای مدتی که از ششماه تجاوز نکند اجاره داده می شود.
4. کلیه واحدهای مسکونی واقع در محدوده خدماتی شهرها و در شهرکها که گواهی خاتمه ساختمانی آنها از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون معاملات زمین مصوب سال 1354 صادر شده ومی شود.
5. خانه های سازمانی و سایر محلهای مسکونی که از طرف وزارتخانه ها و موسسات دولتی و وابسته به دولت یا اشخاص ، اعم از حقیقی یا حقوقی به مناسبت شغل در اختیار و استفاده کارکنان آنها قرار می گیرد. در این مورد رابطه متصرف با سازمان یا اشخاص مربوط تابع قوانین و مقررات مخصوص بخود یا قرارداد فی مابین می باشد. هرگاه متصرف خانه یا محل سازمانی که به موجب مقررات یاقرارداد مکلف به تخلیه محل سکونت باشد از تخلیه خودداری کندبر حسب مورد از طرف دادستان یا رئیس دادگاه بخش مستقل به اواخطار می شود که ظرف یکماه محل را تخلیه نماید در صورت امتناع به دستور همان مقام محل مزبور تخلیه شده و تحویل سازمان یا موسسه یا اشخاص مربوط داده می شود.
6. واحدهای مسکونی که پس از اجرای این قانون به اجاره واگذار گردد.

ماده 3 ـ در مواردی که اجاره نامه تنظیم شده باشد میزان اجاره بها همان است که در اجاره نامه قید شده و هرگاه اجاره نامه تنظیم نشده باشد به میزانی است که بین طرفین مقرر یا عملی شده است و در صورتی که میزان آن معلوم نشود با رعایت مقررات این قانون از طرف دادگاه میزان اجاره بها به نرخ عادله روز تعیین می شود.

ماده 4 ـ موجر یا مستاجر می تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید،مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه باجلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهدکرد حکم دادگاه در این مورد قطعی است .

ماده 5 ـ موجر می تواند مابه التفاوت اجاره بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید. در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل ،مستاجر را به پرداخت مابه التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تاروز صدور حکم ، محکوم می نماید. دایره اجرا مکلف است خسارت تاخیر تادیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قراردوازده درصد در سال احتساب و از مستاجر وصول و به موجربپردازد مستاجر نیز می تواند ضمن تقاضای تعدیل اجاره بهامابه التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تاخیر تادیه به شرح فوق درخواست کند. تبصره ـ مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین اجاره بها صادر می نماید نیز جاری خواهد بود.

ماده 6 ـ مستاجر مکلف است در موعد معین در اجاره نامه اجرت المسمی و پس از انقضا مدت اجاره اجرت المثل را به میزان اجرت المسمی آخر هرماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هرگاه اجاره نامه ای در بین نباشد اجاره بها را به میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی شده و در صورتیکه میزان آن معلوم نباشد به عنوان اجرت المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص می دهد برای هرماه تا دهم ماه بعد به موجر یانماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره نامه رسمی است به دفترخانه تنظیم کننده سند هرگاه اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد. دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز بوسیله اداره ثبت محل مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند که برای دریافت وجه تودیع شده با دفترخانه مزبور مراجعه نماید.

ماده 7 ـ در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستاجر در تصرف دارد اجاره نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته طرفین راجع به تنظیم اجاره نامه با تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هریک می تواند برای تعیین اجاره بها (در مواردی که اجاره نامه در بین نباشد) و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین می کند، ولی این امر مانع صدور حکم نسبت به اجرت المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تاخیر تادیه آن نخواهد بود. تبصره 1 ـ هرگاه از طرف موجر تقاضای تخلیه عین مستاجره شده باشد رسیدگی به درخواست تنظیم اجاره نامه از طرف مستاجر متوقف بر خاتمه دادرسی در موضوع تخلیه خواهد بود این حکم درموردی که از طرف مالک درخواست خلع ید از ملک شده باشد نیزجاری است .

ماده 8 ـ دادگاه شرایط اجاره نامه جدید را طبق شرایط مرسوم ومتعارف در اجاره نامه ها و شرایط مندرج در اجاره نامه سابق (درصورتی که قبلا اجاره نامه تنظیم شده باشد) با رعایت مقررات این قانون تعیین خواهد کرد.

ماده 9 ـ در تمام مدتی که دادرسی در جریان است مستاجر بایدطبق ماده 6 این قانون و شرایط قبلی مال الاجاره را بپردازد و از تاریخ ابلاغ حکم قطعی طرفین مکلفند ظرف یک ماه به ترتیب مقرر درحکم ، اجاره نامه تنظیم کنند. هرگاه در این مدت اجاره نامه تنظیم نشود به تقاضای یکی ازطرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره نامه به دفتر اسنادرسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می کند که در روز و ساعت معین برای امضای اجاره نامه در دفترخانه حاضر شوند. هرگاه موجر حاضربه امضای اجاره نامه نشود نمایندة دادگاه اجاره نامه را به مدت یک سال از طرف او امضا خواهد کرد و اگر مستاجر تا 15 روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضا نشود دادگاه در صورتی که عذر مستاجر راموجه نداند به تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستاجره صادرمی کند و این حکم قطعی است .

ماده 10 ـ مستاجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلا یا جزئا یابه نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتبا این اختیار به او داده شده باشد. هرگاه مستاجر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر اجاره دهدمالک می تواند در صورت انقضای مدت یا فسخ اجاره درخواست تنظیم اجاره نامه با هر یک از مستاجرین را بنماید. در صورتی که مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد هریک از مستاجرین نیز می تواند در صورت فسخ و یا انقضای مدت اجاره اصلی درخواست تنظیم اجاره نامه را با مالک یا نماینده قانونی او بنمایند.

ماده 11 ـ دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که به موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجاره نامه تصریح بنماید:

1. شغل موجر و مستاجر و اقامتگاه موجر بطور کامل ومشخص .
2. نشانی کامل مورد اجاره و قید اینکه از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستاجر می باشد مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری تراضی نموده باشند.
3. عین مستاجره در تصرف کدام یک از طرفین می باشد و درصورتی که در تصرف مستاجر نیست تحویل آن در چه مدت و باچه شرایطی صورت خواهد گرفت .
4. مهلت مستاجر برای پرداخت اجاره بها منتهی ده روز از تاریخ سررسید هر قسط خواهد بود، مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری زائد بر این مدت توافق کرده باشند که در این صورت ترتیب مذکورباید در سند قید گردد.
5. اجاره به منظور سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت با تعیین نوع کسب و پیشه و تجارت و هرگاه به منظور دیگری باشد قید آن به طور صریح .
6. مستاجر حق انتقال به غیر را کلا یا جزئا یا به نحو اشاعه داردیا خیر.
7. تعهد مستاجر به پرداخت اجرت المثل پس از انقضای مدت و یا فسخ اجاره تا موقع تجدید اجاره یا تخلیه ملک به میزان اجرت المسمی .

ماده 12 ـ در موارد زیر مستاجر می تواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند:

1. در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قیدشده منطبق نباشد. (با رعایت ماده 415 قانون مدنی )
2. اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستاجره حادث شودکه آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.
3. در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق یابد.
4. در صورت فوت مستاجر در اثنا مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه .
5. هرگاه مورد اجاره کلا یا جزئا در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود.

ماده 13 ـ هرگاه مستاجر به علت انقضای مدت اجاره یا درمواردی که به تقاضای او حکم فسخ اجاره صادر شده مورد اجاره راتخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستاجر مکلف است بوسیله اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود. در صورتی که موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستاجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه وتخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آن را به دفتردادگاه تسلیم کند. از این تاریخ رابطه استیجاری قطع می شود و دفتر دادگاه ظرف 24 ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود. تا زمانی که مستاجر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او به موجب مقررات این قانون و شرایط اجاره نامه برقرار است .

ماده 14 ـ در موارد زیر موجر می تواند حسب مورد صدورحکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.

1. در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیردر اجاره نامه و یا موردی که اجاره نامه ای در بین نباشد مورد اجاره راکلا یا جزئا به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملا ازطریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جزاشخاص تحت الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.
2. در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یاتجارت خود مستاجره اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی ازقبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده 19 این قانون با مستاجر لاحق اجاره نامه تنظیم شده باشد.
3. در صورتی که در اجاره نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصا در مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی شود.
4. در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس ازانقضای مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در بند فوق داشته باشد.
5. هرگاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.
6. در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره نامه قید شده استفاده گردد.
7. در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هرگاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.
8. در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
9. در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون ازپرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نموده و با ابلاغ اخطاردفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه ای در بین نباشد) ظرف ده روزقسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره نامه رسمی باشد موجر می تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدوراجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید. هرگاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره بهای عقب افتاده راتودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می کند ولی موجر می تواندبه استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجره را بنماید. هرگاه اجاره نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجرمی تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند. در موارد فوق هرگاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه براجاره بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوِدادگستری تودیع نماید حکم به تخلیه صادر نمی شود و مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجرپرداخت می گردد، ولی هر مستاجر فقط یکبار می تواند از این ارفا استفاده کند، حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است . تبصره 1 ـ در صورتی که مستاجر دوبار ظرف یکسال در اثراخطار یا اظهارنامه مذکور در بند 9 این ماده اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد و برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید موجر می تواند باتقدیم دادخواست مستقیما از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجررا بنماید. حکم دادگاه در این مورد قطعی است . تبصره 2 ـ در صورتی که مورد اجاره به منظوری غیر از کسب یا پیشه یا تجارت اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی خواهد بود. تبصره 3 ـ در مورد بند شش این ماده اگر مستاجر مرکز فساد که قانونا دایر کردن آن ممنوع است در مورد اجاره دایر نماید. دادستان علاوه بر انجام وظایف قانونی خود به محض صدور کیفر خواست به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار می دهد. تبصره 4 ـ در صورتی که مستاجر محل سکنی در شهر محل سکونت خود مالک یک واحد مسکونی باشد موجر حق دارد پس ازانقضای مدت اجاره تقاضای تخلیه مورد اجاره را بنماید.

ماده 15 ـ علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیزپس از انقضای مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یاتجارت از دادگاه جائز است :

1. تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. و شهرداریهامکلفند در صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.
2. تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یاتجارت .
3. در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یاهمسر خود درخواست تخلیه نماید. در موارد سه گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.

ماده 16 ـ در موارد مذکور در ماده قبل و همچنین در مواردمذکور در بند 3 و 4 ماده 14 هرگاه مالک حسب مورد تا ششماه ازتاریخ تخلیه شروع به ساختمان نکند یا حداقل مدت یکسال از محل مورد اجاره به نحوی که ادعا کرده استفاده ننماید به درخواست مستاجر سابق بپرداخت مبلغی معادل یکسال اجاره بها یااجرت المثل مورد اجاره در حق او محکوم خواهد شد مگر آنکه ثابت شود تاخیر شروع ساختمان یا عدم استفاده از مورد اجاره در اثر قوه قاهره یا مبتنی بر علل و جهاتی خارج از اراده مالک بوده است . تبصره ـ در صورتی که در ملک مورد تخلیه مستاجرین متعددی باشند و موجر تقاضای تخلیه سایر قسمتها را نیز نموده باشد مهلت فوق از تاریخ تخلیه آخرین قسمت شروع خواهد شد.

ماده 17 ـ در تمام مواردی که تخلیه عین مستاجره در نتیجه اجرای حکم یا به ترتیب مقرر در ماده 13 صورت می گیرد باید از طرف دادگاه به دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره اعلام شود تا در ستون ملاحظات ثبت اجاره قید گردد.

ماده 18 ـ میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت که در این قانون و قوانین دیگر قید شده است بر مبنای اصول و ضوابطی که آئین نامه آن از طرف وزارتخانه دادگستری و مسکن و شهرسازی تهیه و به تصویب کمسیونهای مربوط مجلسین خواهد رسید، تعیین می گردد.

ماده 19 ـ در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه ، حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره ، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند،در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیرو تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یادفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره نامه رسمی در بین نباشد) صادر ورونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود. هرگاه ظرف ششماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود. تبصره 1 ـ در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجراخواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورداستحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهدداشت . تبصره 2 ـ حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سندرسمی معتبر خواهد بود.

ماده 20 ـ تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات جزیی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورداجاره باشد یا مستاجر خواهد بود.

ماده 21 ـ رسیدگی به اختلاف بین موجر ومستاجر راجع به تعمیرات با دادگاه است در صورتی که موجر تعمیرات کلی موردحکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می شود انجام ندهدمستاجر می تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دایره اجرا انجام داده مخارج آن را حداکثر تا معادل ششماه اجاره بهابه حساب موجر بگذارد.

ماده 22 ـ هرگاه مستاجر مانع مالک از انجام تعمیرات ضروری شود دادگاه مستاجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات تعیین می نماید. در صورت ادامه ممانعت دادگاه می تواند حکم به تخلیه موقت بنا برای مدت مذکور بدهد. در هرحال مستاجر مسوول خسارتی است که در نتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد. تبصره ـ رسیدگی به دعاوی مذکور در مادتین 21 و 22 خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت وحکم دادگاه قطعی است .

ماده 23 ـ اقامه دعوی تخلیه از طرف موجر مانع رسیدگی به دعوی تعمیرات نیست . هرگاه دادگاه حکم به تخلیه مورد اجاره صادر نموده باشد و حکم مزبور قطعی نباشد حکم الزام به تعمیر در صورت فسخ حکم تخلیه به ترتیب مقرر در ماده 21 قابل اجرا خواهد بود.

ماده 24 ـ در صورتی که مستاجر در مورد اجاره حق استفاده ازانشعاب آب یا برق یا تلفن یا گاز یا تاسیسات حرارت مرکزی یاتهویه یا آسانسور و امثال آن داشته باشد موجر نمی تواند جز درمورد تعمیرات ضروری آن را قطع یا موجبات قطع آن را فراهم نماید مگر اینکه مستاجر بهای مصرف خود را طبق شرایط اجاره نپرداخته باشد. در صورت تخلف ، دادگاه به درخواست مستاجر فورا بدون رعایت تشریفات دادرسی موضوع را مورد رسیدگی قرار داده عندالاقتضا ترتیب وصل آن را خواهد داد. دستور دادگاه بلافاصله قابل اجرا است . موجر می تواند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ دستور دادگاه به آن اعتراض کند. اعتراض در همان دادگاه رسیدگی می شود و تصمیم دادگاه قطعی است . تبصره 1 ـ هرگاه علت قطع جریان برق یا آب یا تلفن و غیربدهی موجر به سازمانهای مربوط بوده و اتصال مجدد مستلزم پرداخت بدهی مزبور باشد و مستاجر می تواند براساس قبوض سازمانهای مربوط وجوه مذکور را بپردازد و از اولین اجاره بها کسرنماید. تبصره 2 ـ تعمیرات تاسیسات و قسمتهای مشترک آپارتمانهای مشمول قانون تملک آپارتمانها تابع مقررات مربوط به خود خواهد بود.

ماده 25 ـ هرگاه مالک قصد فروش ملک خود را داشته یابخواهد وضع ملک را از جهت امکان وجود خرابی یا کسر و نقصان در آن ، مشاهده نماید و متصرف ملک مانع از رویت خریدار یا مالک گردد، مالک یا نماینده قانونی او می تواند برای رفع ممانعت به دادستان یا دادرس دادگاه بخش مستقل محل وقوع ملک مراجعه کند. دادستان یا دادرس دادگاه حسب مورد به مامورین شهربانی یاژاندارمری و یا مامورین اجرا دستور می دهد تا خریدار و مالک به معیت مامورین ملک را رویت نمایند. تشخیص ضرورت امر درحدود متعارف با مقام صادرکننده دستور است .

ماده 26 ـ رسیدگی به کلیه دعاوی موضوع این قانون در دادگاه شهرستان و در نقاطی که دادگاه شهرستان نباشد در دادگاه بخش مستقل به عمل می آید. مگر دعاوی راجع به دولت که منحصرا دردادگاه شهرستان رسیدگی می شود حکم دادگاه در هرصورت حضوری محسوب و فقط قابل پژوهش است ، مگر در مواردی که خلاف آن مقرر شده باشد رسیدگی به دعاوی مربوط به اتاقهای استیجاری کماکان در صلاحیت شورای داوری است . تبصره ـ در موردی که میزان خواسته در تقاضای تعیین اجاره بهای ماهانه زاید بر چهار هزار ریال نباشد حکم دادگاه قطعی است .

ماده 27 ـ در مواردی که حکم تخلیه صادر می شود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین می نماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صلاحیتدارتاسیس شده درتعطیلات تابستان اجراخواهد شد. تبصره 1 ـ در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یاپیشه یا تجارت صادر می شود مهلتهای مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد. تبصره 2 ـ در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر می شود حداکثر مهلت 15 روز خواهد بود.

ماده 28 ـ در مواردی که حکم تخلیه عین مستاجره با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر و قطعی می شود موجر مکلف است ظرف سه ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را درصندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستاجر بدهد والا حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود مگر اینکه طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند. در سایر موارد نیز هرگاه موجر ظرف یکسال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضای صدور اجرائیه ننمایدحکم صادر شده ملغی الاثر است مگر اینکه بین موجر و مستاجر برای تاخیر تخلیه توافق شده باشد. تبصره ـ مدتهای مذکر در ماده فوق نسبت به احکامی که درزمان اجرای قانون روابط مالک و مستاجر مصوب 1339 صادر وقطعی گردیده از تاریخ اجرای این قانون شروع می شود.

ماده 29 ـ وزارت دادگستری از بین کارشناسان رسمی عده ای رابه منظور اجرای این قانون حداکثر برای دو سال انتخاب و به دادگاهها معرفی می نماید و تا زمانی که تجدید انتخاب به عمل نیامده دادگاهها از کارشناسان مزبور استفاده خواهند کرد. طرز تعیین و شرایط انتخاب و میزان حق الزحمه کارشناسان به موجب آیین نامه وزارت دادگستری است . در نقاطی که وزارت دادگستری کارشناس معرفی ننماید طبق مقررات عمومی مربوط به کارشناسی عمل خواهد شد.

ماده 30 ـ کلیه طرق مستقیم یا غیر مستقیم که طرفین به منظورجلوگیری از اجرای مقررات این قانون اتخاذ نمایند پس از اثبات در دادگاه بلااثر و باطل اعلام خواهد شد.

ماده 31 ـ این قانون در نقاطی اجرا می شود که تاکنون قانون روابط مالک و مستاجر مصوب خرداد 1339 در آن نقاط به مرحله اجرا گذاشته شده یا وزارت دادگستری با جلب نظر وزارت مسکن وشهرسازی و لزوم اجرای آن را آگهی نماید در سایر نقاط رابطه موجرو مستاجر براساس قوانین و مقررات عمومی خواهد بود.

ماده 32 ـ از تاریخ اجرای این قانون ، قانون روابط مالک ومستاجر مصوب سال 1339 و سایر قوانین و مقرراتی که مغایر بااین قانون است لغو می شود.

قانون فوق مشتمل بر سی و دو ماده و هفده تبصره پس ازتصویب مجلس سنا در جلسه فوِق العاده روز چهارشنبه 22/4/1356، در جلسه فوِق العاده روز یکشنبه دوم مرداد ماه 1356به تصویب مجلس شورای ملی رسید.