هزینه دستور موقت ملک

هزینه دستور موقت ملک شامل دو بخش اصلی است: هزینه دادرسی که مبلغی ثابت برای دعاوی غیرمالی است و تأمین خسارت احتمالی که بسته به تشخیص قاضی و ارزش ملک، می تواند درصدی از ارزش موضوع دستور موقت باشد. این مقاله یک راهنمای جامع برای درک این هزینه ها و ابعاد حقوقی مربوط به دستور موقت ملکی است.

حفظ حقوق مالکان و ذی نفعان ملک در بحبوحه دعاوی حقوقی، اغلب مستلزم اقداماتی فوری است که از وقوع ضررهای جبران ناپذیر جلوگیری کند. یکی از مؤثرترین ابزارهای قانونی برای تحقق این هدف، نهاد حقوقی «دستور موقت» است. در دعاوی ملکی، جایی که ارزش دارایی ها بالا و تغییر وضعیت آن ها می تواند پیامدهای مالی و حقوقی سنگینی داشته باشد، درک صحیح از هزینه های مرتبط با درخواست و اجرای دستور موقت، برای هر متقاضی ضروری است.

این مقاله به تشریح دقیق ماهیت دستور موقت در پرونده های ملکی، شرایط صدور آن، و مهم تر از همه، تفکیک کامل هزینه های مربوط به آن می پردازد. ما به وضوح تفاوت میان هزینه دادرسی که ماهیتی ثابت و غیرمالی دارد و تأمین خسارت احتمالی که اغلب بر اساس ارزش ملک تعیین می شود، را روشن می کنیم. هدف نهایی این راهنما، تجهیز شما به دانش لازم برای اتخاذ تصمیمات آگاهانه در مواجهه با چالش های حقوقی ملکی است، به گونه ای که با درکی کامل از جوانب مالی و قانونی، مسیر درست را انتخاب کنید.

دستور موقت چیست و چرا در مورد ملک اهمیت دارد؟

دستور موقت، که در قانون آیین دادرسی مدنی تحت عنوان «دادرسی فوری» نیز شناخته می شود، یک قرار قضایی است که دادگاه به منظور جلوگیری از تضییع حقوق یکی از طرفین دعوا یا حفظ وضعیت موجود، در زمان رسیدگی به یک دعوای اصلی صادر می کند. ماهیت این تصمیم، «قرار» است؛ یعنی رأیی که به صورت موقت صادر شده و راجع به ماهیت دعوا نیست و موجب ختم دادرسی نیز نمی شود، بلکه اقدامی تبعی و حمایتی برای دعوای اصلی محسوب می گردد.

هدف اصلی دستور موقت، مقابله با طولانی شدن روند دادرسی و پیشگیری از عواقب ناگوار و غیرقابل جبرانی است که ممکن است در نتیجه تأخیر در رسیدگی به دعوای اصلی، بر یکی از طرفین تحمیل شود. این قرار می تواند شامل توقیف مال، الزام به انجام عمل مشخص، یا منع از انجام عمل خاص باشد.

در پرونده های ملکی، دستور موقت از اهمیت ویژه ای برخوردار است. املاک به دلیل ارزش بالا و ماهیت خاص خود، مستعد تغییر وضعیت های ناگهانی و غیرقانونی هستند. برای مثال، ممکن است در جریان رسیدگی به دعوای مالکیت یا فسخ قرارداد فروش، خوانده اقدام به انتقال سند ملک به شخص ثالث، تخریب ملک، یا ساخت و ساز غیرمجاز کند. در چنین شرایطی، بدون ابزار دستور موقت، حقوق خواهان ممکن است به طور کامل تضییع شود یا جبران خسارات وارده، غیرممکن یا بسیار دشوار گردد. دستور موقت با ایجاد یک سد قانونی فوری، از وقوع چنین اقداماتی جلوگیری کرده و وضعیت ملک را تا زمان صدور رأی قطعی در دعوای اصلی، حفظ می نماید.

شرایط کلی صدور دستور موقت برای ملک

صدور دستور موقت در هر دعوایی، از جمله دعاوی ملکی، منوط به احراز شرایطی مشخص از سوی مرجع قضایی است. این شرایط اطمینان می دهند که این ابزار قدرتمند قانونی، به درستی و صرفاً در موارد ضروری مورد استفاده قرار گیرد و از سوءاستفاده های احتمالی جلوگیری شود.

یکی از مهمترین شرایط، ذینفع بودن متقاضی است. شخصی که درخواست دستور موقت می دهد، باید در موضوع مورد نظر دارای نفع حقوقی باشد. این نفع می تواند در قالب مالکیت، حق انتفاع، حق رهن یا هر حق دیگری بر ملک باشد که در صورت عدم صدور دستور موقت، در معرض خطر قرار گیرد.

شرط کلیدی دیگر، احراز فوریت و ضرورت موضوع است. دادگاه باید تشخیص دهد که تأخیر در صدور دستور موقت و انتظار برای رسیدگی به دعوای اصلی، منجر به ورود خسارت غیرقابل جبران یا دشوارالجبران به متقاضی می شود. در پرونده های ملکی، فوریت می تواند به دلایلی چون خطر نقل و انتقال سند، تخریب ملک، تصرفات عدوانی جدید، یا انجام عملیات ساخت و ساز غیرمجاز که تغییرات اساسی در ملک ایجاد می کند، محقق شود. قاضی در تشخیص فوریت، تمام جوانب پرونده و شواهد موجود را مورد بررسی قرار می دهد.

همچنین، وجود دعوای اصلی یا قابلیت طرح آن از دیگر شروط است. دستور موقت، یک اقدام تبعی است و بدون وجود یک دعوای اصلی، معنا و موضوعیت ندارد. بنابراین، متقاضی باید همزمان با درخواست دستور موقت، دعوای اصلی خود را نیز مطرح کرده باشد یا متعهد شود که ظرف مهلت قانونی (۲۰ روز) پس از صدور دستور موقت، دعوای اصلی را اقامه کند. این دعوای اصلی باید مرتبط با موضوع دستور موقت و شامل ماهیت حقوقی باشد که از طریق دستور موقت حمایت می شود.

در نهایت، درخواست دستور موقت باید به طرفیت شخص مشخص ارائه شود. نمی توان برای جلوگیری از عملی مبهم یا توسط فردی نامعلوم، درخواست دستور موقت داد. خوانده دعوای اصلی یا شخصی که قرار است مورد خطاب دستور موقت قرار گیرد، باید صراحتاً در درخواست مشخص شود.

انواع هزینه های دستور موقت ملک (تفکیک و تشریح کامل)

درخواست و اجرای دستور موقت برای ملک، شامل چندین نوع هزینه است که متقاضی باید از آن ها آگاه باشد. این هزینه ها به طور کلی به دو دسته اصلی «هزینه دادرسی» و «تأمین خسارت احتمالی» تقسیم می شوند که هر یک ماهیت و شیوه محاسبه متفاوتی دارند. علاوه بر این، هزینه های جانبی دیگری نیز ممکن است در طول فرآیند به وجود آیند.

الف) هزینه دادرسی درخواست دستور موقت

ماهیت این هزینه: هزینه دادرسی درخواست دستور موقت، از جنس دعاوی غیرمالی محسوب می شود. این بدان معناست که این هزینه بر اساس ارزش ریالی موضوع دعوا (یعنی ملک) تعیین نمی شود، بلکه مبلغی ثابت است که قوه قضائیه هر ساله آن را مشخص و اعلام می کند.

مبلغ دقیق و به روز هزینه دادرسی: در سال ۱۴۰۳، هزینه دادرسی دعاوی غیرمالی (که دستور موقت نیز در همین دسته قرار می گیرد) معمولاً در دفاتر خدمات قضایی و بر اساس تعرفه های مصوب از ۴۰۰,۰۰۰ ریال تا ۱,۸۰۰,۰۰۰ ریال متغیر است. این مبلغ به صورت ثابت دریافت می شود و ارتباطی به ارزش ملک یا موضوع دستور موقت ندارد.

آیا دستور موقت همراه دادخواست اصلی هزینه مجزا دارد؟ اگر درخواست دستور موقت همراه با دادخواست اصلی و در همان برگ دادخواست قید شود، نیازی به پرداخت هزینه دادرسی مجزا برای دستور موقت نخواهد بود. در این حالت، همان هزینه دادرسی مربوط به دعوای اصلی پرداخت می شود. اما اگر دستور موقت به صورت دادخواستی جداگانه (پیش از طرح دعوای اصلی یا در حین رسیدگی به آن) مطرح شود، هزینه دادرسی غیرمالی به طور جداگانه دریافت خواهد شد.

ب) تأمین خسارت احتمالی (مهمترین بخش برای ملک)

تعریف تأمین خسارت احتمالی و فلسفه اخذ آن: تأمین خسارت احتمالی، وجه یا تضمینی است که دادگاه از متقاضی دستور موقت دریافت می کند تا در صورت اثبات بی حقی وی در دعوای اصلی و ورود خسارت به طرف مقابل به دلیل اجرای دستور موقت، بتوان خسارات وارده را از محل این تأمین جبران نمود. فلسفه اخذ این تأمین، جلوگیری از سوءاستفاده از نهاد دستور موقت و حمایت از حقوق خوانده است که ممکن است به واسطه اجرای این قرار، متحمل ضرر شود.

چرا برای ملک این مبلغ می تواند بالا باشد؟ در دعاوی ملکی، به دلیل ارزش بالای املاک و پتانسیل ورود خسارات مالی قابل توجه در صورت توقیف یا منع اقدامات بر روی آن ها (مانند از دست دادن فرصت فروش، تأخیر در اجرای پروژه و غیره)، مبلغ تأمین خسارت احتمالی می تواند به مراتب بیشتر از سایر دعاوی باشد. این مبلغ معمولاً به صورت درصدی از ارزش موضوع دستور موقت (مثلاً ۱۰ تا ۲۰ درصد ارزش ملک یا خواسته مورد نزاع) تعیین می شود، اگرچه این درصد ثابت نیست و به تشخیص قاضی بستگی دارد.

میزان تأمین خسارت احتمالی در دعاوی ملکی معمولاً بین ۱۰ تا ۲۰ درصد ارزش موضوع دستور موقت تعیین می شود، که در نهایت به نظر و تشخیص قاضی بستگی دارد و ممکن است در موارد خاص متفاوت باشد.

نحوه تعیین مبلغ توسط قاضی: قاضی دادگاه برای تعیین میزان تأمین خسارت احتمالی، به ارزش ملک مورد نظر، میزان خسارات احتمالی که ممکن است به خوانده وارد شود و سایر جوانب پرونده توجه می کند. در برخی موارد، قاضی ممکن است برای ارزیابی دقیق تر ارزش ملک، دستور به کارشناسی ملک صادر کند. هزینه کارشناسی نیز بر عهده متقاضی دستور موقت است و به هزینه های دیگر افزوده می شود.

وضعیت استرداد تأمین خسارت: در صورتی که متقاضی دستور موقت در دعوای اصلی محق شناخته شود و یا به هر دلیلی دستور موقت رفع اثر گردد و خسارتی به خوانده وارد نشده باشد، مبلغ تأمین خسارت احتمالی پس از اتمام فرآیند و با درخواست متقاضی، به وی مسترد خواهد شد.

موارد استثنایی عدم اخذ تأمین خسارت: در موارد بسیار نادر، اگر قاضی تشخیص دهد که احتمال ورود خسارت به طرف مقابل از اجرای دستور موقت تقریباً صفر است، ممکن است بدون اخذ تأمین خسارت احتمالی، دستور موقت را صادر کند. اما این حالت در مورد دعاوی ملکی و توقیف یا منع اقدام بر روی ملک، کمتر اتفاق می افتد، چرا که معمولاً هر گونه تغییر در وضعیت ملک، می تواند برای طرف مقابل تبعات مالی در پی داشته باشد.

ج) سایر هزینه های احتمالی

علاوه بر دو بخش اصلی فوق، متقاضی ممکن است با هزینه های دیگری نیز مواجه شود:

• هزینه کارشناسی: همانطور که اشاره شد، در صورتی که دادگاه برای تعیین ارزش ملک یا بررسی سایر جنبه های فنی آن نیاز به نظر کارشناس رسمی دادگستری داشته باشد، هزینه کارشناسی بر عهده متقاضی است. این هزینه بسته به نوع کارشناسی و پیچیدگی موضوع متفاوت است.
• هزینه وکیل: استفاده از خدمات وکیل متخصص حقوقی، به خصوص در دعاوی ملکی که پیچیدگی های خاص خود را دارند، می تواند در سرعت و صحت فرآیند مؤثر باشد. حق الوکاله وکیل نیز بخشی از هزینه های کلی پرونده محسوب می شود که با توافق طرفین تعیین می گردد.
• هزینه ابلاغ اوراق قضایی: هزینه های مربوط به ابلاغ دادخواست و سایر اوراق قضایی به طرفین دعوا نیز از جمله هزینه های جانبی است که متقاضی باید متحمل شود.

نحوه درخواست و مرجع رسیدگی به دستور موقت ملک

فرآیند درخواست دستور موقت برای ملک، شامل مراحل و تشریفات خاصی است که آگاهی از آن ها برای هر متقاضی ضروری است. زمان بندی و مرجع صلاحیت دار برای طرح این درخواست، نقش کلیدی در موفقیت آن دارد.

زمان درخواست

متقاضی می تواند درخواست صدور دستور موقت را در دو زمان کلی مطرح کند:

1. قبل از اقامه دعوای اصلی: در مواردی که فوریت بسیار بالاست و متقاضی بیم آن را دارد که تا زمان طرح دعوای اصلی و رسیدگی به آن، خسارات جبران ناپذیری به وی وارد شود، می تواند پیش از ثبت دادخواست اصلی، درخواست دستور موقت را ارائه دهد.
2. ضمن اقامه دعوای اصلی: شایع ترین حالت این است که درخواست دستور موقت همزمان با طرح دعوای اصلی (در متن همان دادخواست) یا در طول رسیدگی به دعوای اصلی، به دادگاه تقدیم شود.

مرجع صالح برای رسیدگی

مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست دستور موقت، دادگاهی است که صلاحیت رسیدگی به اصل دعوا را دارد. این یعنی اگر دعوای اصلی مربوط به ملک در یک دادگاه عمومی حقوقی خاص مطرح شده یا قرار است مطرح شود، درخواست دستور موقت نیز باید به همان دادگاه ارائه گردد. این اصل، نشان دهنده تبعیت دستور موقت از دعوای اصلی است.

چگونگی ثبت درخواست

ثبت درخواست دستور موقت می تواند به یکی از روش های زیر انجام شود:

• دادخواست جداگانه: اگر درخواست دستور موقت پیش از طرح دعوای اصلی مطرح شود، متقاضی باید آن را در قالب یک دادخواست جداگانه و از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت کند. در این حالت، همانطور که پیشتر اشاره شد، هزینه دادرسی غیرمالی جداگانه دریافت می شود.
• قید در دادخواست اصلی: اگر درخواست دستور موقت همزمان با طرح دعوای اصلی باشد، می توان آن را در قسمت مربوط به «خواسته» یا «شرح خواسته» در متن دادخواست اصلی درج کرد. این روش معمولاً هزینه دادرسی جداگانه برای دستور موقت ندارد و از نظر زمانی نیز کارآمدتر است.
• شفاهی یا کتبی در حین رسیدگی: در طول رسیدگی به دعوای اصلی، متقاضی می تواند درخواست دستور موقت خود را به صورت شفاهی یا کتبی مستقیماً به قاضی پرونده ارائه دهد. درخواست شفاهی در صورتجلسه دادگاه ثبت و به امضای متقاضی می رسد.

نکته مهم در صورت درخواست پیش از دعوای اصلی این است که متقاضی موظف است ظرف مدت ۲۰ روز از تاریخ صدور دستور موقت، دادخواست دعوای اصلی خود را نیز تقدیم دادگاه کند و گواهی آن را به دادگاه صادرکننده دستور موقت ارائه دهد. عدم رعایت این مهلت، می تواند منجر به رفع اثر از دستور موقت شود.

مثال های کاربردی از دستور موقت در دعاوی ملکی و هزینه های مرتبط

برای ملموس تر شدن مفهوم دستور موقت و هزینه های آن، به بررسی چند مثال کاربردی در دعاوی ملکی می پردازیم:

مثال ۱: جلوگیری از انتقال سند ملک (توقیف مال)

فرض کنید شما ملکی را خریداری کرده اید، اما فروشنده پس از دریافت بخشی از ثمن معامله، از تکمیل فرآیند انتقال سند رسمی خودداری می کند و شواهدی حاکی از قصد او برای فروش ملک به شخص دیگر وجود دارد. در این وضعیت، شما می توانید همزمان با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، از دادگاه درخواست صدور دستور موقت مبنی بر منع فروشنده از نقل و انتقال ملک (توقیف ملک) را بنمایید.

• هزینه دادرسی: اگر این درخواست همراه با دادخواست اصلی مطرح شود، هزینه مجزایی ندارد و همان هزینه دادرسی دعوای اصلی (الزام به تنظیم سند، که دعوایی غیرمالی است) پرداخت می شود. اگر جداگانه باشد، هزینه دادرسی غیرمالی (حدود ۴۰۰,۰۰۰ تا ۱,۸۰۰,۰۰۰ ریال در سال ۱۴۰۳) باید پرداخت گردد.
• تأمین خسارت احتمالی: بسته به ارزش ملک و تشخیص قاضی، ممکن است ۱۰ تا ۲۰ درصد ارزش ملک به عنوان تأمین خسارت احتمالی تعیین شود. برای ملکی به ارزش ۲۰ میلیارد ریال، این مبلغ می تواند بین ۲ تا ۴ میلیارد ریال باشد. این مبلغ پس از اتمام دعوا و در صورت عدم ورود خسارت به خوانده، به شما بازگردانده می شود.

مثال ۲: منع تخریب ملک یا ساخت و ساز غیرمجاز

تصور کنید شما مالک بخشی از یک ساختمان هستید و همسایه شما قصد دارد بدون مجوزهای لازم، بخش های مشترک یا حتی بخشی از ملک خود را تخریب کرده و تغییر کاربری دهد که این اقدام می تواند به ملک شما آسیب وارد کند. در چنین حالتی، می توانید همزمان با طرح دعوای اصلی برای جلوگیری از تخریب یا درخواست مجوز قانونی، از دادگاه درخواست دستور موقت مبنی بر منع همسایه از تخریب یا ساخت و ساز غیرمجاز را ارائه دهید.

• هزینه دادرسی: مشابه مثال قبلی، اگر همراه دادخواست اصلی باشد، هزینه جداگانه ندارد. در غیر این صورت، هزینه دادرسی غیرمالی دریافت می شود.
• تأمین خسارت احتمالی: در اینجا، قاضی به جای ارزش کل ملک، بیشتر به میزان خسارت احتمالی ناشی از توقف پروژه یا عدم تخریب توجه می کند. ممکن است مبلغ تأمین بر اساس برآورد خسارت های ناشی از تأخیر در پروژه یا سایر ضررهای احتمالی تعیین شود که می تواند از چند ده میلیون تا چند صد میلیون ریال متغیر باشد. قاضی ممکن است برای این برآورد از کارشناس کمک بگیرد.

مثال ۳: توقیف ملک به دلیل بدهی (در کنار دعوای اصلی مطالبه وجه)

فرض کنید شخصی به شما مبلغ قابل توجهی بدهکار است و شما بیم آن را دارید که او برای فرار از پرداخت بدهی، ملک خود را به دیگری منتقل کند. در این شرایط، می توانید همزمان با طرح دعوای اصلی مطالبه وجه، درخواست صدور دستور موقت برای توقیف ملک بدهکار را ارائه دهید تا از انتقال آن جلوگیری شود.

• هزینه دادرسی: باز هم، اگر درخواست توقیف ملک به عنوان بخشی از دعوای اصلی مطالبه وجه (که دعوایی مالی است) مطرح شود، هزینه دادرسی جداگانه برای دستور موقت دریافت نمی گردد و همان هزینه دادرسی دعوای مالی (که بر اساس مبلغ خواسته محاسبه می شود) کافی است. اگر به صورت دادخواست جداگانه باشد، هزینه دادرسی غیرمالی محاسبه خواهد شد.
• تأمین خسارت احتمالی: مبلغ تأمین در اینجا معمولاً بر اساس میزان بدهی و ارزش ملک تعیین می شود. قاضی ممکن است درصدی از مبلغ بدهی یا ارزش ملک (مثلاً ۱۰ تا ۲۰ درصد) را به عنوان تأمین خسارت احتمالی مطالبه کند.

همانطور که مشاهده می شود، تعیین دقیق تأمین خسارت احتمالی، عمدتاً به نظر قاضی و شرایط خاص هر پرونده بستگی دارد و متقاضیان باید برای این بخش از هزینه ها، آمادگی مالی لازم را داشته باشند.

تفاوت دستور موقت ملک و تأمین خواسته ملک

دو مفهوم «دستور موقت» و «تأمین خواسته» هر دو از ابزارهای حمایتی و موقتی در دادرسی مدنی هستند که برای حفظ حقوق خواهان پیش بینی شده اند، اما تفاوت های اساسی بین آن ها وجود دارد که شناختشان در دعاوی ملکی بسیار حائز اهمیت است.

وجوه شباهت

هر دو قرار، ماهیتی موقت دارند و برای جلوگیری از تضییع حقوق خواهان تا زمان صدور رأی قطعی در دعوای اصلی صادر می شوند. همچنین، هر دو می توانند پیش از طرح دعوای اصلی یا ضمن آن درخواست گردند.

وجوه تفاوت

جدول زیر به مقایسه این دو قرار می پردازد:

ویژگی	دستور موقت (ملک)	تأمین خواسته (ملک)
موضوع	گسترده تر؛ توقیف مال، انجام عمل، منع از انجام عمل (مانند منع انتقال سند، منع تخریب)	محدودتر؛ فقط توقیف اموال (منقول یا غیرمنقول)
احراز فوریت	شرط اصلی و ضروری برای صدور	لزوماً شرط نیست (مگر در موارد خاص ماده ۱۰۸ ق.آ.د.م)
هزینه دادرسی	معادل دعاوی غیرمالی (در صورت درخواست جداگانه)	معادل ۱۰% خواسته (در صورت درخواست جداگانه و مالی بودن خواسته) یا بدون هزینه با ارائه سفته
تأمین خسارت احتمالی	بسته به نظر قاضی و ارزش موضوع (معمولاً ۱۰ تا ۲۰ درصد ارزش ملک)	معمولاً ۱۰% خواسته یا سفته به مبلغ خواسته (در برخی موارد، بدون تأمین با استفاده از سند رسمی یا چک)
مهلت طرح دعوای اصلی (اگر پیش از آن درخواست شود)	۲۰ روز از تاریخ صدور	۱۰ روز از تاریخ صدور
قابلیت اعتراض	قرار رد یا قبول آن به طور مستقل قابل اعتراض نیست، اما ضمن اعتراض به اصل رأی دعوای اصلی قابل اعتراض است.	قرار رد یا قبول آن مطلقاً غیر قابل اعتراض و تجدیدنظرخواهی است.
تأیید رئیس مجتمع	اجرای آن نیاز به تأیید رئیس حوزه قضایی دارد.	اجرای آن نیازی به تأیید رئیس حوزه قضایی ندارد.

تأکید بر این است که در دعاوی ملکی، انتخاب بین دستور موقت و تأمین خواسته باید با توجه به ماهیت دعوا و هدف متقاضی صورت گیرد. اگر هدف صرفاً توقیف یک ملک برای تضمین وصول یک دین مالی است، تأمین خواسته می تواند گزینه مناسب تری باشد (با توجه به هزینه تأمین کمتر). اما اگر نیاز به اقدامات گسترده تری مانند منع تخریب یا انجام عملی خاص بر روی ملک باشد، دستور موقت ابزار جامع تر و کارآمدتری خواهد بود.

موانع صدور و رفع اثر از دستور موقت ملک

صدور دستور موقت، هرچند ابزاری قدرتمند است، اما با موانع و محدودیت هایی روبرو است. همچنین، این قرار ماهیتی موقتی دارد و تحت شرایطی، اثر آن از بین می رود و به آن «رفع اثر» گفته می شود.

موانع صدور دستور موقت

در برخی موارد، حتی با وجود شرایط کلی، دستور موقت برای ملک صادر نمی شود:

• وقوع یا اجرایی شدن موضوع دستور موقت: دستور موقت برای جلوگیری از وقوع امری در آینده صادر می شود. اگر موضوع مورد نظر قبلاً به وقوع پیوسته یا به طور کامل اجرا شده باشد، امکان صدور دستور موقت منتفی است. مثلاً اگر ملکی که خواهان قصد توقیف آن را داشته، قبلاً به دیگری منتقل شده باشد.
• جریان نهاد دیگر تأمینی و موقتی در موضوع: اگر برای موضوع مورد نظر، قبلاً قرار تأمینی دیگری مانند تأمین خواسته صادر شده باشد، دیگر نمی توان دستور موقت صادر کرد، زیرا هدف یکسان است.
• انطباق عینی موضوع دستور موقت با موضوع دعوای اصلی: اگر موضوع دستور موقت دقیقاً همان چیزی باشد که در دعوای اصلی خواسته شده است (مثلاً خواسته اصلی، خلع ید از ملک باشد و درخواست دستور موقت نیز برای رفع تصرف از همان ملک باشد)، در رویه قضایی معمولاً دستور موقت صادر نمی شود، مگر در موارد استثنایی و با تشخیص قاضی.
• منع صدور دستور موقت به اعتبار شخصیت طرف دعوا: برخی اشخاص حقوقی عمومی و دولتی و همچنین نمایندگان سیاسی خارجی (سفارتخانه ها و مأمورین دیپلماتیک) از شمول صدور دستور موقت مستثنی هستند. بنابراین، نمی توان برای توقیف اموال دولتی یا شهرداری ها، دستور موقت صادر کرد.
• منع صدور دستور موقت به اعتبار شخصیت متقاضی: در موارد بسیار محدود، برخی حقوقی که به طور انحصاری به اتباع ایرانی تعلق دارد (مانند تملک اراضی کشاورزی)، اتباع خارجی نمی توانند نسبت به آن ها درخواست دستور موقت نمایند.
• منع صدور دستور موقت به اعتبار موضوع: اگر موضوع دعوای اصلی یا خود دستور موقت، فاقد مشروعیت قانونی باشد، امکان صدور دستور موقت وجود ندارد. همچنین، برخی حقوق یا اموال ذاتاً غیرقابل توقیف هستند (مانند مستثنیات دین) و نمی توان برای آن ها درخواست دستور موقت توقیف داد.

رفع اثر از دستور موقت

دستور موقت ماهیتی موقتی دارد و با از بین رفتن شرایط صدور آن، اثرش زایل می شود. موارد رفع اثر از دستور موقت عبارتند از:

1. عدم طرح دعوای اصلی در مهلت مقرر: اگر دستور موقت پیش از طرح دعوای اصلی صادر شده باشد و متقاضی ظرف ۲۰ روز از تاریخ صدور، دادخواست اصلی را تقدیم دادگاه نکند، دستور موقت ملغی الاثر می شود.
2. تودیع تأمین توسط خوانده: ماده ۳۲۱ قانون آیین دادرسی مدنی بیان می دارد که اگر خوانده در مقابل دستور موقت، تأمینی معادل موضوع دستور موقت یا تضمین مناسب (مثلاً مبلغی وجه نقد یا سفته) به دادگاه بسپارد، دادگاه می تواند نسبت به دستور موقت رفع اثر کند.
3. از بین رفتن فوریت موضوع: در صورتی که دادگاه تشخیص دهد که دلیل فوریت برای صدور دستور موقت از بین رفته است، می تواند در هر مرحله از دادرسی، نسبت به رفع اثر از آن اقدام کند.
4. بی حقی متقاضی در دعوای اصلی: اگر پس از رسیدگی کامل به دعوای اصلی، بی حقی متقاضی دستور موقت محرز و رأی قطعی علیه وی صادر شود، دستور موقت صادر شده به خودی خود رفع اثر می گردد.

پس از رفع اثر از دستور موقت، اگر به خوانده خسارتی وارد شده باشد، او می تواند با تقدیم دادخواست مطالبه خسارت، جبران ضرر و زیان خود را از محل تأمین اخذ شده یا سایر اموال متقاضی درخواست کند.

آیا دستور موقت در دیوان عدالت اداری برای ملک هزینه دارد؟

دیوان عدالت اداری، مرجعی کاملاً متفاوت از دادگاه های عمومی حقوقی است. این دیوان به شکایات و تظلمات مردم از اقدامات و تصمیمات واحدهای دولتی، شهرداری ها، سازمان ها و نهادهای عمومی غیردولتی و همچنین آیین نامه ها و مقررات دولتی رسیدگی می کند. در نتیجه، دعاوی ملکی که طرف دعوا در آن یک شخص حقیقی یا حقوقی خصوصی است، در صلاحیت دادگاه های عمومی حقوقی قرار دارد.

با این حال، ممکن است در مواردی، شکایت فرد از یک نهاد دولتی در دیوان عدالت اداری، به طور غیرمستقیم به حقوق ملکی او مرتبط باشد (مثلاً شکایت از مصوبه شهرداری که منجر به تغییر کاربری ملک می شود). در چنین شرایطی نیز امکان درخواست دستور موقت در دیوان عدالت اداری وجود دارد.

یکی از تفاوت های کلیدی بین درخواست دستور موقت در دادگاه های عمومی و دیوان عدالت اداری، در خصوص هزینه های آن است. بر اساس ماده ۳۴ قانون دیوان عدالت اداری مصوب ۱۳۹۲، «درخواست دستور موقت مستلزم پرداخت هزینه دادرسی نیست.»

این بدان معناست که اگر شما در دیوان عدالت اداری شکایتی مطرح کرده اید و همزمان یا پس از آن، به دلیل فوریت موضوع، درخواست صدور دستور موقت (مثلاً برای توقف یک تصمیم اداری که می تواند بر ملک شما تأثیر بگذارد) را دارید، نیازی به پرداخت هزینه دادرسی برای این درخواست ندارید. این موضوع تفاوت بارزی با درخواست دستور موقت در دادگاه های عمومی دارد که مستلزم پرداخت هزینه دادرسی دعاوی غیرمالی است.

نکته مهم این است که عدم اخذ هزینه دادرسی برای دستور موقت در دیوان عدالت اداری، به معنای عدم اخذ تأمین خسارت احتمالی نیست. اگرچه قانون دیوان صراحتاً به اخذ تأمین خسارت احتمالی اشاره نکرده، اما رویه قضایی و اصول کلی حقوقی ایجاب می کند که در مواردی که احتمال ورود خسارت به طرف مقابل (یعنی دستگاه اداری یا دولت) وجود دارد، شعبه رسیدگی کننده می تواند اخذ تأمین را لازم بداند، هرچند که این مورد در دیوان کمتر از دادگاه های عمومی مرسوم است.

نقش وکیل در فرآیند دستور موقت ملکی

فرآیند درخواست و پیگیری دستور موقت، به ویژه در دعاوی ملکی، دارای پیچیدگی های حقوقی و فنی خاصی است. با توجه به اهمیت و فوریت این قرار، کمک گرفتن از یک وکیل متخصص، می تواند نقش حیاتی در موفقیت پرونده ایفا کند.

اولین و مهمترین نقش وکیل، مشاوره حقوقی جامع و دقیق است. وکیل با بررسی کامل وضعیت حقوقی شما و اسناد و مدارک مربوط به ملک، ارزیابی می کند که آیا شرایط لازم برای درخواست دستور موقت وجود دارد یا خیر. او می تواند بهترین زمان برای طرح درخواست و نوع دستور موقت مورد نیاز (توقیف، منع یا انجام عمل) را پیشنهاد دهد.

تنظیم صحیح و مستدل دادخواست یا درخواست دستور موقت از دیگر وظایف کلیدی وکیل است. نگارش یک دادخواست حقوقی، به خصوص در بخش مربوط به فوریت موضوع و ارتباط آن با دعوای اصلی، نیازمند دانش و تجربه حقوقی فراوان است. وکیل متخصص می تواند با ارائه دلایل و مستندات قوی، فوریت موضوع را به قاضی اثبات کرده و اطمینان حاصل کند که دادخواست، فاقد ایرادات شکلی و ماهوی است.

حضور وکیل در جلسات دادرسی و دفاع از موکل نیز بسیار حائز اهمیت است. در مواردی که دادگاه برای رسیدگی به درخواست دستور موقت، طرفین را دعوت می کند، وکیل می تواند با دفاع از حقوق موکل و پاسخگویی به ابهامات قاضی، شانس صدور قرار را افزایش دهد. او همچنین در تعیین میزان تأمین خسارت احتمالی می تواند نقش مؤثر داشته باشد و با ارائه استدلال های حقوقی، از تعیین مبلغی نامتعارف جلوگیری کند.

در نهایت، وکیل می تواند در پیگیری اجرای دستور موقت و همچنین در صورت لزوم، در فرآیند رفع اثر از دستور موقت و استرداد تأمین، موکل خود را یاری کند. حضور وکیل نه تنها به افزایش کارایی و سرعت فرآیند کمک می کند، بلکه به دلیل تخصص و تجربه او، احتمال موفقیت در پرونده های حساس ملکی به طور چشمگیری افزایش می یابد و از تضییع احتمالی حقوق موکل جلوگیری می شود.

نتیجه گیری

هزینه دستور موقت ملک، جنبه ای حیاتی در دعاوی حقوقی مربوط به املاک است که درک دقیق آن برای هر متقاضی ضروری است. این هزینه ها به دو بخش اصلی تقسیم می شوند: هزینه دادرسی که مبلغی ثابت و غیرمالی است و در سال ۱۴۰۳ بین ۴۰۰,۰۰۰ تا ۱,۸۰۰,۰۰۰ ریال متغیر بوده و در صورت قید در دادخواست اصلی، هزینه مجزا ندارد؛ و تأمین خسارت احتمالی که مهمترین بخش هزینه محسوب می شود. مبلغ تأمین خسارت احتمالی، بسته به تشخیص قاضی و ارزش ملک مورد نظر، معمولاً بین ۱۰ تا ۲۰ درصد ارزش موضوع دستور موقت تعیین می گردد و هدف آن جبران خسارات احتمالی وارده به خوانده است. این مبلغ در صورت محق بودن متقاضی یا عدم ورود خسارت، قابل استرداد است.

دستور موقت، به عنوان ابزاری فوری برای جلوگیری از وقوع ضررهای جبران ناپذیر در پرونده های ملکی، نقش بسیار مهمی در حفظ حقوق مالکان و ذی نفعان ایفا می کند. آگاهی از شرایط صدور این قرار، نحوه درخواست آن در دادگاه های عمومی و تفاوت آن با تأمین خواسته، برای اتخاذ تصمیمات حقوقی آگاهانه، حیاتی است. همچنین باید توجه داشت که در دیوان عدالت اداری، درخواست دستور موقت برخلاف دادگاه های عمومی، مستلزم پرداخت هزینه دادرسی نیست، اما همچنان ممکن است در موارد خاص، اخذ تأمین خسارت احتمالی مطرح شود.

با توجه به پیچیدگی های حقوقی و مالی مرتبط با دستور موقت ملکی، توصیه می شود قبل از هر اقدامی، با وکلای متخصص در این حوزه مشورت کنید. این امر نه تنها به شما در درک بهتر هزینه ها و فرآیند کمک می کند، بلکه می تواند از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کرده و شانس موفقیت شما را در حفظ حقوق ملکی تان افزایش دهد.