نمونه رای تجویز انتقال منافع به غیر

دعوای تجویز انتقال منافع به غیر، یکی از پیچیده ترین و در عین حال حیاتی ترین دعاوی حقوقی در حوزه املاک تجاری، به مستأجر این امکان را می دهد که با کسب اذن از دادگاه، حق کسب و پیشه یا سرقفلی خود را به دیگری منتقل کند. این فرآیند زمانی آغاز می شود که مالک از انتقال منافع امتناع ورزد و حاضر به پرداخت حق و حقوق قانونی مستأجر نیز نباشد. آگاهی از مبانی حقوقی، مراحل طرح دعوا و رویه قضایی، برای تمامی ذینفعان اعم از مستأجران، موجران و وکلای دادگستری ضروری است تا حقوق خود را به درستی استیفا نمایند و از چالش های احتمالی جلوگیری کنند. در این مقاله به تفصیل به این موضوعات پرداخته و نمونه آراء قضایی را تحلیل خواهیم کرد.

تشریح ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶: قلب دعوای تجویز انتقال منافع

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، به دلیل پیش بینی حقوقی خاص برای مستأجرین اماکن تجاری، از جمله حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت، از اهمیت ویژه ای برخوردار است. ماده ۱۹ این قانون، مبنای اصلی دعوای تجویز انتقال منافع به غیر محسوب می شود و شرایطی را برای مستأجر فراهم می آورد تا بتواند در صورت عدم رضایت موجر به انتقال، از دادگاه اذن بگیرد. درک دقیق مفاد این ماده و تبصره های آن برای هر گونه اقدام حقوقی در این زمینه ضروری است.

متن کامل ماده ۱۹ و تبصره های آن

ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ مقرر می دارد:

«در صورتی که مستأجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد.

هر گاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه ا ی در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد والا مستأجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع به غیر مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک ( اگر اجاره نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شریط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود.

هر گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود.

تبصره ۱- در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستأجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستأجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.

تبصره ۲- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.»

تحلیل بند به بند ماده ۱۹ و شرایط انتقال

ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، به صورت گام به گام، شرایط و حقوق مستأجر و موجر را در خصوص انتقال منافع مورد اجاره تبیین می کند. اولین بند، به حالتی می پردازد که مستأجر در اجاره نامه خود، حق انتقال به غیر را دارد. در این شرایط، مستأجر می تواند با تنظیم سند رسمی و برای همان شغل یا شغلی مشابه، منافع را به دیگری منتقل کند. این بند، آزادی عمل نسبی را برای مستأجر فراهم می آورد، البته با قید رعایت نوع شغل و رسمیت سند.

بند دوم ماده ۱۹، وضعیت رایج تری را مورد بررسی قرار می دهد: حالتی که حق انتقال به غیر از مستأجر سلب شده یا اجاره نامه رسمی وجود ندارد و مالک نیز به انتقال منافع راضی نیست. در چنین وضعیتی، قانونگذار برای حمایت از حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر، دو گزینه را پیش روی موجر قرار می دهد:

1. موجر در قبال تخلیه مورد اجاره، حق کسب و پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد.
2. با انتقال منافع به غیر موافقت کند.

در صورتی که موجر نه حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه باشد و نه با انتقال موافقت کند، مستأجر می تواند به دادگاه مراجعه نماید. دادگاه پس از بررسی شرایط و احراز استحقاق مستأجر، حکم به تجویز انتقال منافع به غیر صادر می کند. این حکم شامل اجازه برای تنظیم سند انتقال در دفترخانه (همان دفترخانه تنظیم کننده اجاره نامه سابق یا نزدیک ترین دفترخانه به ملک در صورت نبود اجاره نامه رسمی) و اطلاع رسانی به موجر است. نکته حائز اهمیت این است که مستأجر جدید از هر حیث، قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود، به این معنی که تمامی حقوق و تکالیف مستأجر اولیه به او منتقل می شود.

یک نکته کلیدی در این ماده، تعیین مهلت شش ماهه برای اجرای حکم است. اگر ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال داده نشود، حکم صادره ملغی الاثر خواهد بود. این مهلت، برای جلوگیری از سوءاستفاده یا تعلل مستأجر در اجرای حکم و تعیین تکلیف وضعیت ملک تعیین شده است. عدم رعایت این مهلت، می تواند تمامی زحمات مستأجر در فرآیند دادرسی را بی اثر کند و موجر را در موقعیت بهتری قرار دهد.

تبصره ۱: پیامدهای انتقال غیرمجاز

تبصره ۱ ماده ۱۹، به منظور تضمین حقوق موجر و جلوگیری از تضییع آن، به عواقب انتقال غیرمجاز منافع توسط مستأجر می پردازد. اگر مستأجر بدون رعایت مقررات این ماده، یعنی بدون داشتن حق انتقال در اجاره نامه یا بدون کسب اذن از دادگاه، مورد اجاره را به دیگری واگذار کند، موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت. در این حالت، حکم تخلیه هم علیه مستأجر و هم علیه متصرف جدید (انتقال گیرنده) اجرا می شود. با این حال، قانونگذار برای حمایت نسبی از مستأجر، مقرر داشته که مستأجر یا متصرف (بسته به مورد) استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت. این تبصره، هشداری جدی برای مستأجرانی است که بدون رعایت تشریفات قانونی، اقدام به انتقال منافع می کنند و می تواند منجر به از دست رفتن بخش قابل توجهی از سرقفلی آن ها شود.

تبصره ۲: اهمیت سند رسمی در انتقال حق کسب و پیشه

تبصره ۲ ماده ۱۹ بر این موضوع تأکید دارد که حق کسب و پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود. این تبصره، بار دیگر اهمیت رسمیت بخشیدن به معاملات مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه را گوشزد می کند. هدف از این الزام، ایجاد شفافیت حقوقی، جلوگیری از دعاوی متعدد و حفظ حقوق هر دو طرف معامله است. هر گونه انتقال با سند عادی در این خصوص، از نظر قانونی فاقد اعتبار کافی بوده و می تواند زمینه ساز مشکلات و دعاوی بعدی شود.

ارکان و شرایط طرح دعوای تجویز انتقال منافع به غیر در محاکم

طرح دعوای تجویز انتقال منافع به غیر نیازمند احراز شرایط و ارکانی است که عدم رعایت آن ها می تواند منجر به رد دعوا یا نقض حکم صادره در مراحل بالاتر شود. شناخت دقیق خواهان، خوانده، موضوع دعوا، مدارک لازم و صلاحیت دادگاه، برای موفقیت در این دعوا ضروری است.

خواهان دعوا: چه کسی صلاحیت طرح دعوا را دارد؟

یکی از مهم ترین ارکان در طرح دعوای تجویز انتقال منافع به غیر، تعیین صحیح خواهان است. بر اساس رویه قضایی و تفسیر دقیق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، تنها مستأجر رسمی که رابطه استیجاری او مشمول این قانون است، می تواند خواهان این دعوا باشد. این بدان معناست که فردی که صرفاً با استناد به یک سند عادی، منافع ملک تجاری را از مستأجر اول دریافت کرده (متصرف با سند عادی) و خود مستأجر رسمی محسوب نمی شود، حق طرح دعوای تجویز انتقال منافع به خود را ندارد.

این نکته حیاتی از آن جهت اهمیت دارد که بارها شاهد نقض آرای بدوی در دادگاه های تجدیدنظر بوده ایم که به دلیل عدم رعایت این اصل صادر شده اند. هدف قانونگذار از ماده ۱۹، حمایت از مستأجر اصلی است که حق کسب و پیشه برای او ایجاد شده و در صورتی که موجر به انتقال رضایت ندهد یا حق و حقوق وی را پرداخت نکند، بتواند از دادگاه اذن بگیرد. بنابراین، طرح این دعوا توسط منتقل الیه (کسی که منافع به او منتقل شده) با سند عادی، از نظر حقوقی فاقد محمل قانونی است و دادگاه به آن رسیدگی نخواهد کرد.

خوانده دعوا: طرفین دعوا و ذینفعان

خوانده دعوا در دعوای تجویز انتقال منافع به غیر، موجر ملک تجاری است. در صورتی که ملک دارای چند مالک مشاعی باشد، لازم است تمامی مالکین به عنوان خوانده در دادخواست قید شوند. این امر به دلیل قاعده وحدت ملاک در دعاوی مربوط به اموال مشاعی است؛ چرا که رأی صادره، در نهایت بر حقوق تمامی مالکین تأثیرگذار خواهد بود و حضور همه آن ها برای صحت و اعتبار دادرسی ضروری است.

موضوع دعوا: ماهیت درخواست از دادگاه

موضوع دعوا در دادخواست تجویز انتقال منافع به غیر، «درخواست اذن از دادگاه برای انتقال منافع مورد اجاره به غیر» است. این بدان معناست که خواهان از دادگاه تقاضای صدور حکمی را دارد که به او اجازه دهد تا با رعایت شرایط قانونی، منافع و حق کسب و پیشه خود را به شخص ثالثی منتقل کند. این حکم، ماهیت اِذنی دارد، نه الزام آور برای موجر؛ یعنی دادگاه موجر را به انجام عمل خاصی محکوم نمی کند، بلکه به مستأجر اذن می دهد که در صورت عدم همکاری موجر، بتواند از طریق قانونی حق خود را اعمال کند.

مدارک و مستندات اثباتی لازم

برای طرح موفقیت آمیز دعوای تجویز انتقال منافع به غیر، ارائه مدارک و مستندات کافی به دادگاه الزامی است. این مدارک شامل موارد زیر می شود:

• اجاره نامه: اعم از رسمی یا عادی، که نشان دهنده رابطه استیجاری بین خواهان و خوانده است. در صورت عدم وجود اجاره نامه کتبی، اثبات رابطه استیجاری از طریق سایر دلایل و قرائن قانونی ضروری است.
• اسناد مالکیت ملک: برای احراز مالکیت خوانده بر ملک مورد اجاره.
• گواهی عدم پرداخت حق کسب و پیشه توسط موجر یا عدم موافقت او: این گواهی می تواند از طریق ارسال اظهارنامه رسمی به موجر و عدم پاسخ مثبت او یا از طریق شهادت شهود یا سایر طرق اثبات شود. مستأجر باید اثبات کند که موجر نه با انتقال موافقت کرده و نه حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه است.
• کارشناسی برای تعیین حق کسب و پیشه: در مواردی که موجر آماده پرداخت حق کسب و پیشه باشد اما در میزان آن اختلاف نظر وجود داشته باشد، دادگاه موضوع را به کارشناسی ارجاع می دهد تا ارزش واقعی حق کسب و پیشه تعیین شود. این مرحله برای تعیین تکلیف نهایی اهمیت بالایی دارد.

صلاحیت دادگاه: مرجع رسیدگی کننده

بر اساس قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای تجویز انتقال منافع به غیر، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. این قاعده کلی در دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعمال می شود تا رسیدگی به پرونده در نزدیک ترین مرجع قضایی به ملک مورد نظر انجام پذیرد و امکان بررسی میدانی (در صورت لزوم) و دسترسی به اسناد و مدارک محلی آسان تر باشد.

فرآیند نگارش و ارائه دادخواست تجویز انتقال منافع به غیر

تنظیم یک دادخواست حقوقی دقیق و جامع، اولین گام و یکی از مهم ترین مراحل در هر دعوای حقوقی، از جمله تجویز انتقال منافع به غیر است. فرمت و محتوای دادخواست باید به گونه ای باشد که اطلاعات لازم را به صورت کامل و شفاف به دادگاه ارائه دهد و خواسته خواهان را به وضوح بیان کند.

ساختار کلی یک دادخواست حقوقی

یک دادخواست حقوقی استاندارد شامل بخش های اصلی زیر است:

• خواهان: مشخصات کامل فرد یا افراد طرح کننده دعوا (نام، نام خانوادگی، نام پدر، شماره ملی، آدرس).
• خوانده: مشخصات کامل فرد یا افراد طرف دعوا (نام، نام خانوادگی، نام پدر، شماره ملی، آدرس).
• وکیل (در صورت وجود): مشخصات وکیل دادگستری.
• خواسته: بیان صریح و دقیق آنچه از دادگاه مطالبه می شود (مثلاً: «تجویز انتقال منافع به غیر یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی…»).
• دلایل و منضمات: لیستی از تمامی مدارک و مستنداتی که برای اثبات ادعا ارائه می شود (اجاره نامه، اسناد مالکیت، اظهارنامه ها و…).
• شرح دادخواست: توضیح کامل و مستدل وقایع، مبانی قانونی و دلایل طرح دعوا.

نمونه کاربردی دادخواست تجویز انتقال منافع به غیر

در ادامه یک نمونه دادخواست تجویز انتقال منافع به غیر آورده شده است. لازم به ذکر است که این نمونه جنبه راهنما دارد و باید بر اساس جزئیات هر پرونده تکمیل و شخصی سازی شود.

به نام خدا

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان محل وقوع ملک]

با سلام و احترام،

احتراماً به استحضار می رساند:

۱. خواهان:

• آقای/خانم [نام کامل خواهان] فرزند [نام پدر] به شماره ملی [شماره ملی] و به نشانی [آدرس کامل خواهان]

۲. خوانده:

• آقای/خانم [نام کامل خوانده] فرزند [نام پدر] به شماره ملی [شماره ملی] و به نشانی [آدرس کامل خوانده]

۳. وکیل (در صورت وجود):

• آقای/خانم [نام کامل وکیل] به شماره پروانه [شماره پروانه] و به نشانی [آدرس کامل دفتر وکیل]

۴. خواسته:

• تجویز انتقال منافع به غیر یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] فرعی از [شماره پلاک ثبتی] اصلی واقع در بخش [شماره بخش ثبتی] تهران/ [نام شهرستان] به مساحت تقریبی [مساحت] متر مربع، موضوع قرارداد اجاره شماره [شماره اجاره نامه] مورخ [تاریخ اجاره نامه] تنظیمی در دفتر اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه] [در صورت عادی بودن اجاره نامه: قرارداد اجاره عادی مورخ…]، به انضمام تمامی خسارات دادرسی از جمله هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل و سایر هزینه های قانونی.

۵. دلایل و منضمات:

• ۱. کپی مصدق [یا اصل] اجاره نامه رسمی/عادی شماره [شماره اجاره نامه] مورخ [تاریخ اجاره نامه].
• ۲. کپی مصدق [یا اصل] اسناد مالکیت خوانده (در صورت دسترسی).
• ۳. کپی مصدق [یا اصل] اظهارنامه ارسالی به خوانده به شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ ارسال] (در صورت ارسال).
• ۴. گواهی عدم پرداخت حق کسب و پیشه توسط خوانده (در صورت لزوم).
• ۵. استشهادیه محلی (در صورت لزوم جهت اثبات عدم رضایت یا عدم پرداخت).
• ۶. وکالت نامه وکیل (در صورت اعطای وکالت).

۶. شرح دادخواست:

ریاست محترم دادگاه،

احتراما به استحضار می رساند که موکل/اینجانب به موجب قرارداد اجاره رسمی/عادی شماره [شماره اجاره نامه] مورخ [تاریخ اجاره نامه]، مستأجر یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی فوق الذکر می باشم. این رابطه استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ می باشد و طبق شرایط مندرج در اجاره نامه [یا با توجه به سکوت اجاره نامه در این خصوص و سلب حق انتقال به غیر به موجب قانون]، حق انتقال منافع به غیر از موکل/اینجانب سلب گردیده است.

نظر به اینکه موکل/اینجانب قصد انتقال منافع و حق کسب و پیشه مورد اجاره را به شخص ثالثی (آقای/خانم [نام مستأجر جدید پیشنهادی]) با شغل مشابه [شغل مستأجر جدید] را دارد، مراتب به اطلاع خوانده محترم (موجر) رسانده شد. علیرغم تلاش های مکرر و مذاکرات صورت گرفته، خوانده محترم نه حاضر به موافقت با انتقال منافع به غیر شده و نه تاکنون نسبت به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت موکل/اینجانب در قبال تخلیه ملک اقدام نموده است.

با عنایت به صراحت ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، در چنین وضعیتی، مستأجر حق دارد برای تجویز انتقال منافع به غیر به دادگاه مراجعه نماید. لذا با تقدیم این دادخواست، از محضر محترم دادگاه، صدور حکم شایسته مبنی بر تجویز انتقال منافع به غیر مورد اجاره و همچنین محکومیت خوانده به پرداخت کلیه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل (طبق تعرفه) مورد استدعاست.

با تشکر و تجدید احترام،

[نام و امضای خواهان یا وکیل او]

نکات کلیدی در تنظیم و تقدیم دادخواست

برای افزایش شانس موفقیت در دعوای تجویز انتقال منافع به غیر و تسریع در فرآیند دادرسی، رعایت نکات زیر در تنظیم و تقدیم دادخواست بسیار مهم است:

1. دقت در اطلاعات: تمامی مشخصات خواهان، خوانده و ملک باید به صورت دقیق و بدون غلط املایی یا اشتباه وارد شود.
2. صراحت خواسته: خواسته باید به وضوح و بدون ابهام بیان شود. استفاده از عبارت «تجویز انتقال منافع به غیر» ضروری است.
3. پیوست مدارک کامل: تمامی مدارک اثباتی ذکر شده در بخش «دلایل و منضمات» باید به دادخواست پیوست شود. عدم پیوست مدارک می تواند منجر به صدور قرار رد دعوا شود.
4. شرح کافی و مستدل: بخش «شرح دادخواست» باید تمامی وقایع را به صورت منطقی و مستدل بیان کند و ارتباط میان ادعا و مبانی قانونی (ماده ۱۹) را روشن سازد.
5. عدم زیاده گویی: از توضیحات اضافی و غیرمرتبط پرهیز شود.
6. ارسال اظهارنامه: حتی الامکان، پیش از طرح دعوا، با ارسال یک اظهارنامه رسمی، عدم موافقت موجر با انتقال یا عدم پرداخت حق کسب و پیشه توسط او به طور رسمی مستندسازی شود. این اقدام می تواند به اثبات ادعای خواهان در دادگاه کمک شایانی کند.
7. رعایت تشریفات قانونی: دادخواست باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت و به صورت صحیح ابلاغ شود.

سیر رسیدگی قضایی و صدور رأی در دعوای تجویز انتقال منافع

پس از تنظیم و تقدیم دادخواست تجویز انتقال منافع به غیر، پرونده وارد مراحل رسیدگی قضایی می شود. این فرآیند دارای گام های مشخصی است که شناخت آن ها به طرفین دعوا کمک می کند تا با آمادگی بیشتری در جلسات دادرسی حاضر شوند و از حقوق خود دفاع کنند.

مراحل اولیه و آماده سازی پرونده

اولین گام پس از تقدیم دادخواست، ثبت دادخواست در سیستم قضایی و ارجاع آن به یکی از شعب دادگاه عمومی حقوقی است. سپس، تعیین وقت رسیدگی و ابلاغ دادخواست و ضمائم آن به خوانده (موجر) انجام می شود. خوانده نیز فرصت دارد تا در مهلت قانونی، لایحه دفاعیه خود را تقدیم کند. ابلاغ صحیح و قانونی، از اهمیت ویژه ای برخوردار است، زیرا عدم ابلاغ صحیح می تواند منجر به تجدیدنظرخواهی و نقض آراء شود.

جلسات دادرسی و نقش کارشناسی

در جلسات دادرسی، طرفین یا وکلای آن ها فرصت پیدا می کنند تا اظهارات خود را مطرح کرده و مستندات و ادله خود را به دادگاه ارائه دهند. دادگاه به اظهارات هر دو طرف گوش داده و مدارک را بررسی می کند. در بسیاری از موارد، به خصوص اگر موجر مایل به پرداخت حق کسب و پیشه باشد اما در خصوص میزان آن اختلاف وجود داشته باشد، دادگاه موضوع را به کارشناسی رسمی دادگستری ارجاع می دهد. کارشناس موظف است با بررسی محل و شرایط عرفی، ارزش حق کسب و پیشه و تجارت مورد اجاره را تعیین کند. این گزارش کارشناسی، نقش مهمی در تصمیم گیری دادگاه ایفا خواهد کرد.

صدور رأی بدوی و ابلاغ آن

پس از تکمیل تحقیقات و بررسی های لازم، دادگاه اقدام به صدور رأی بدوی می کند. این رأی می تواند به نفع خواهان (مستأجر) و مبنی بر تجویز انتقال منافع به غیر باشد، یا در صورت عدم احراز شرایط قانونی، منجر به رد دعوا شود. در صورت صدور رأی مثبت، دادگاه به مستأجر اذن می دهد که ظرف مهلت قانونی (شش ماه از تاریخ قطعیت حکم)، منافع را به دیگری منتقل کند و در صورت لزوم، به میزان حق کسب و پیشه نیز اشاره می کند (در صورت تمایل موجر به پرداخت و تخلیه). رأی صادره سپس به طرفین ابلاغ می شود.

مراحل پس از رأی بدوی: اعتراض و تجدیدنظرخواهی

پس از ابلاغ رأی بدوی، طرفین مهلت قانونی دارند تا نسبت به آن اعتراض کنند. این مهلت معمولاً ۲۰ روز برای اشخاص مقیم ایران و دو ماه برای اشخاص مقیم خارج از کشور است. اعتراض به رأی بدوی از طریق تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان صورت می گیرد. در صورت نقض رأی بدوی توسط دادگاه تجدیدنظر، ممکن است پرونده مجدداً برای رسیدگی به دادگاه بدوی ارسال شود یا دادگاه تجدیدنظر رأی مقتضی را صادر کند. در برخی موارد خاص، امکان فرجام خواهی در دیوان عالی کشور نیز وجود دارد.

تحلیل نمونه آراء قضایی: درک عمق رویه دادگاه ها

برای فهم عمیق تر دعوای تجویز انتقال منافع به غیر، بررسی و تحلیل آراء واقعی صادره از دادگاه ها اهمیت فراوانی دارد. این آراء نشان دهنده نحوه اعمال قانون و چالش های حقوقی موجود در این زمینه هستند.

نمونه رأی دادگاه بدوی (مثبت) و نکات برجسته آن

در یک پرونده فرضی، مستأجر با تقدیم دادخواست تجویز انتقال منافع به غیر، مدعی می شود که موجر با انتقال سرقفلی او به شخص ثالث مخالفت کرده و حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه نیز نیست. پس از بررسی مستندات و اظهارات طرفین، دادگاه بدوی ممکن است با احراز شرایط ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، به شرح زیر حکم صادر کند:

«…دادگاه نظر به مندرجات قرارداد اجاره استنادی خواهان ها، رابطه استیجاری بین طرفین و سمت خواهان ها به عنوان مستأجرین و مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ بر روابط استیجاری طرفین محرز می باشد و خوانده نیز ایراد و دفاع مؤثر در قبال دعوای خواهان ها به عمل نیاورده است، لذا دادگاه نظر به جمیع مراتب فوق خواسته خواهان ها را ثابت تشخیص داد و با استناد به ماده ۱۹ قانون مارالذکر حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر را به انضمام خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل طبق تعرفه قانونی در حق خواهان ها صادر و اعلام می نماید. بدیهی است محکوم لهم موظف هستند حداکثر ۶ ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی نسبت به انتقال مورد اجاره با تنظیم سند رسمی به مستأجر جدید اقدام نمایند در غیر این صورت حکم صادره ملغی الاثر می گردد…»

تحلیل ارکان اصلی این رأی:

• احراز رابطه استیجاری مشمول قانون ۱۳۵۶: دادگاه ابتدا وجود رابطه اجاره و شمول قانون سال ۱۳۵۶ را بر آن تأیید می کند که مبنای اصلی حق کسب و پیشه و امکان طرح این دعواست.
• احراز سمت خواهان به عنوان مستأجر: تنها مستأجر رسمی صلاحیت طرح دعوا را دارد.
• عدم دفاع مؤثر خوانده (موجر): این امر به تقویت موضع مستأجر کمک کرده است.
• استناد به ماده ۱۹: دادگاه به صراحت به ماده ۱۹ به عنوان مبنای صدور حکم اشاره می کند.
• تعیین مهلت ۶ ماهه: حکم صادره مشروط به رعایت مهلت ۶ ماهه برای انتقال رسمی منافع است که در صورت عدم رعایت، حکم ملغی الاثر خواهد شد. این نکته نشان دهنده دقت دادگاه در اجرای دقیق قانون است.

نمونه رأی دادگاه تجدیدنظر (نقض کننده) و درس های حقوقی آن

گاهی اوقات، دادگاه تجدیدنظر، رأی صادره از دادگاه بدوی را نقض می کند. این نقض معمولاً به دلیل عدم رعایت اصول و تشریفات قانونی یا تفسیر نادرست از مفاد قانون صورت می گیرد. یکی از مهم ترین دلایل نقض، عدم احراز سمت خواهان صحیح است، همان طور که در یک رأی تجدیدنظر واقعی مشاهده می شود:

«…دادگاه با عنایت به اینکه وکیل تجدیدنظرخواندگان (خواهان های بدوی) در جلسه دادرسی اظهار داشته که منظور موکلین از خواسته بدوی و طرح دعوی، تجویز انتقال منافع به غیر می باشد و با لحاظ اینکه قانونگذار به موجب ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶، موضوع تجویز انتقال منافع به غیر را در جایی پایه گذاری نموده که مستأجر حق انتقال مورد اجاره به غیر را ندارد و موجر نه با انتقال موافقت می کند و نه حق کسب و پیشه وی را می پردازد که در این صورت مستأجر با طرح دعوی تجویز انتقال منافع به غیر، درخواست اذن از دادگاه برای انتقال منافع مورد اجاره به غیر می کند و دادگاه با احراز شرایط قانونی حکم مقتضی را صادر می کند و طبیعتاً وفق نظریه اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه فلسفه این قسمت از مقررات قانونی اذن دادگاه به مستأجر است نه محکومیت وی؛ و چون در مانحن فیه مستأجر رسمی [اولیه] تقاضای تجویز انتقال نکرده است بلکه منتقل الیهم با استناد به سند عادی مورخ [تاریخ] تقاضای تجویز انتقال منافع و نیز تنظیم سند را نموده اند و این امر در ماده ۱۹ قانون مزبور فاقد محمل قانونی است بنابراین دعوی خواهان های بدوی به کیفیت مطروح غیرقابل استماع تشخیص و مستنداً به ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه معترض عنه قرار رد دعوی خواهان های بدوی را صادر و اعلام می نماید. این رأی قطعی است.»

تحلیل دقیق این رأی:

• تأکید بر لزوم طرح دعوا توسط مستأجر رسمی: این رأی به وضوح بیان می کند که تنها مستأجر اولیه و رسمی که رابطه استیجاری او مشمول قانون ۱۳۵۶ است، صلاحیت طرح دعوای تجویز انتقال منافع به غیر را دارد. افرادی که با سند عادی منافع را از مستأجر قبلی گرفته اند (منتقل الیهم با سند عادی)، نمی توانند خود خواهان این دعوا باشند. این نکته، از نظر حقوقی بسیار مهم و مورد توجه محاکم تجدیدنظر است.
• ماهیت اذنی حکم دادگاه: دادگاه تجدیدنظر تأکید می کند که حکم صادره، صرفاً اذن به مستأجر است و موجر را به انجام کاری محکوم نمی کند. این ماهیت، پیامدهای مهمی در خصوص اجرای حکم خواهد داشت که در بخش های بعدی به آن پرداخته خواهد شد.
• چگونگی اشتباه در فهم قانون: این رأی نشان می دهد که حتی با وجود صدور رأی مثبت در مرحله بدوی، اگر ارکان قانونی دعوا (مانند خواهان ذی سمت) به درستی رعایت نشود، رأی مزبور در مرحله تجدیدنظر نقض خواهد شد. این امر اهمیت مشاوره حقوقی تخصصی را دوچندان می کند تا از اشتباهات بنیادین در طرح دعوا جلوگیری شود.

نظریه مشورتی قوه قضائیه: ماهیت اذن دادگاه و حق عدول مستأجر

علاوه بر آراء قضایی، نظریات مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه نیز نقش مهمی در تبیین ابهامات قانونی و شکل دهی به رویه قضایی دارند. یکی از این نظریات، به ماهیت حکم تجویز انتقال منافع به غیر و حق عدول مستأجر از این اذن می پردازد.

معرفی نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۱/۱۲۵۰ مورخ ۱۴۰۲/۰۷/۱۵

این نظریه مشورتی، در پاسخ به استعلامی در خصوص وضعیت پرونده ای که موجر آمادگی خود را برای تملک عین مستأجره در قبال پرداخت حق کسب و پیشه اعلام کرده و دادگاه حکم تخلیه در قبال پرداخت وجه صادر نموده بود، اما مستأجر پس از پرداخت وجه توسط موجر، از تصمیم خود برای واگذاری عدول کرده، صادر شده است. سوال اصلی این بود که آیا در این صورت موجر می تواند درخواست صدور اجراییه را کند و آیا مستأجر می تواند پس از صدور رأی قطعی، دادخواست خود را مسترد کند؟

تحلیل جامع نظریه: ابعاد اذن دادگاه و حقوق طرفین

نظریه مشورتی مذکور، نکات بسیار مهمی را در خصوص ماهیت حقوقی حکم تجویز انتقال منافع به غیر روشن می سازد:

1. نکته حیاتی: فلسفه اذن دادگاه به مستأجر است و نه محکومیت وی:

   اداره کل حقوقی قوه قضائیه تأکید می کند که طبق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، حکم تجویز انتقال منافع به غیر به تقاضای مستأجر صادر می شود و هدف از این ماده، اعطای اذن (اجازه) به مستأجر است، نه محکومیت (الزام) موجر به انجام کاری. این بدان معناست که حکم دادگاه، به مستأجر این اختیار را می دهد که در صورت تمایل، منافع را منتقل کند، اما او را ملزم به این کار نمی سازد.

2. حق مستأجر برای عدول از این جواز، حتی پس از تودیع حق کسب و پیشه توسط مالک:

   بر این اساس، مستأجر اختیار دارد از این جواز (انتقال منافع) استفاده نکند. حتی در مواردی که مالک، حق کسب و پیشه یا تجارت را تودیع کند (یعنی مبلغ آن را به حساب دادگستری واریز نماید)، مادام که مستأجر آن را اخذ و مورد اجاره را تخلیه و تحویل نداده است، می تواند از تصمیم خود عدول کند. این امر نشان دهنده قدرت انتخاب مستأجر حتی در مراحل پایانی فرآیند حقوقی است.

3. عدم امکان اجرای حکم به تقاضای موجر (مالک):

   از آنجایی که حکم صادره ماهیت اِذنی دارد و نه محکومیت آور برای موجر، جواز قانونی برای اجرای حکم دادگاه به تقاضای موجر (مالک) وجود ندارد. یعنی موجر نمی تواند با استناد به این حکم، از دادگاه بخواهد که مستأجر را به تخلیه یا انتقال منافع مجبور کند. درخواست اجرای حکم، صرفاً از سوی محکوم له (در اینجا مستأجر) قابل پذیرش است.

4. امکان مطالبه خسارت توسط موجر در صورت عدول مستأجر:

   هرچند موجر نمی تواند مستأجر را به اجرای حکم مجبور کند، اما اگر مستأجر از اذن خود عدول کرده و این عدول، خساراتی را به موجر وارد کرده باشد (مانند از دست دادن فرصت اجاره به دیگری، هزینه های دادرسی و کارشناسی و…)، موجر می تواند خسارات وارد شده در اثر انصراف مستأجر را مستقلاً مطالبه کند. این بند، به نوعی جبران خسارت برای موجر را در صورت تصمیم ناگهانی مستأجر پیش بینی می کند و تعادل نسبی را بین حقوق طرفین برقرار می سازد.

این نظریه مشورتی، تبیین بسیار مهمی از ماهیت اذنی حکم تجویز انتقال منافع به غیر ارائه می دهد و به ابهامات بسیاری که در خصوص امکان عدول مستأجر و حقوق موجر پس از صدور چنین حکمی وجود داشت، پاسخ می دهد.

راهنمای عملی اجرای حکم تجویز انتقال منافع

پس از صدور حکم قطعی مبنی بر تجویز انتقال منافع به غیر، نوبت به مرحله اجرای حکم می رسد. این مرحله نیز دارای تشریفات و گام های مشخصی است که رعایت دقیق آن ها برای مستأجر (خواهان) ضروری است تا حکم صادره ملغی الاثر نشود.

دریافت حکم قطعی و اهمیت آن

اولین گام در اجرای حکم تجویز انتقال منافع، دریافت حکم قطعی از دادگاه است. حکم قطعی به رأیی اطلاق می شود که مهلت اعتراض (تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی) آن منقضی شده باشد یا رأی توسط مرجع بالاتر تأیید شده باشد. تا زمانی که حکم قطعی نشده باشد، امکان اجرای آن وجود ندارد. مستأجر یا وکیل او باید از دفتر دادگاهی که رأی را صادر کرده یا تأیید نموده، رونوشت مصدق حکم قطعی را دریافت کند.

درخواست اجرای حکم از مرجع ذی صلاح

پس از دریافت حکم قطعی، مستأجر یا وکیل قانونی او باید به اداره اجرای احکام دادگاه حقوقی که حکم را صادر کرده، مراجعه کند. در آنجا، یک درخواست کتبی برای اجرای حکم تنظیم و همراه با اصل یا رونوشت تأیید شده حکم قطعی، به این اداره تسلیم می شود. اداره اجرای احکام، پس از بررسی درخواست، اقدام به تشکیل پرونده اجرایی می کند.

تشریفات و اقدامات اجرایی

پس از ثبت درخواست اجرای حکم، اداره اجرای احکام، بر اساس مفاد حکم دادگاه، دستورات لازم را برای انتقال منافع سرقفلی به انتقال گیرنده صادر می کند. این اقدامات شامل ابلاغ دستور اجرای حکم به موجر (مالک) و سایر اشخاص مرتبط (در صورت لزوم) است. هدف از این ابلاغ، اطلاع رسانی رسمی به موجر درباره لزوم همکاری در فرآیند انتقال و رعایت مفاد حکم قضایی است.

تنظیم سند رسمی انتقال: الزامات و ملاحظات

مهم ترین بخش اجرای حکم، تنظیم سند رسمی انتقال منافع است. مستأجر باید با شخص ثالثی که قصد انتقال منافع به او را دارد، به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کند. دفترخانه ای که سند اجاره اولیه را تنظیم کرده یا دفترخانه نزدیک به محل ملک (در صورت عدم وجود اجاره نامه رسمی)، مرجع مناسبی برای تنظیم این سند است. در زمان تنظیم سند، رعایت نکات زیر الزامی است:

• حضور مستأجر جدید: فردی که قرار است منافع به او منتقل شود، باید در دفترخانه حاضر باشد.
• رعایت شغل مشابه: انتقال باید برای همان شغل یا شغلی مشابه با شغل قبلی صورت گیرد. این موضوع در متن سند انتقال باید قید شود.
• جزئیات قرارداد اجاره: شرایط و مفاد اجاره نامه اولیه باید در سند رسمی جدید نیز مد نظر قرار گیرد، زیرا مستأجر جدید از هر حیث قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود.

ثبت رسمی و اطلاع رسانی به موجر

پس از تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه، لازم است که این انتقال به صورت رسمی در دفاتر مربوطه (دفاتر املاک یا دفاتر اسناد رسمی) ثبت شود. این ثبت رسمی، اعتبار حقوقی لازم را به انتقال می دهد. همچنین، پس از انجام مراحل فوق، مستأجر (یا مستأجر جدید) باید به صورت رسمی و کتبی، از طریق اظهارنامه یا ابلاغیه، موضوع انتقال منافع سرقفلی را به موجر یا مالک محل اطلاع دهد. این اطلاع رسانی، به منظور شفافیت و جلوگیری از هرگونه سوءتفاهم یا ادعای بعدی توسط موجر است.

نکته مهم: یادآوری مجدد مهلت ۶ ماهه و پیامدهای عدم رعایت

لازم است مجدداً تأکید شود که طبق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، اگر ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تجویز انتقال منافع، منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستأجر جدید منتقل نشود، حکم صادره ملغی الاثر خواهد بود. این مهلت، یک ضرب الاجل قانونی است که عدم رعایت آن، تمامی زحمات و هزینه های صرف شده در فرآیند دادرسی را بی اثر می کند و مستأجر به نقطه آغاز باز خواهد گشت. بنابراین، دقت و سرعت عمل در این مرحله از اهمیت بالایی برخوردار است.

نتیجه گیری: جمع بندی و توصیه های نهایی در دعوای تجویز انتقال منافع

دعوای تجویز انتقال منافع به غیر یکی از پیچیده ترین و حساس ترین موضوعات در حوزه حقوق املاک و مستغلات تجاری است که ابعاد گسترده ای از حقوق موجر و مستأجر را در بر می گیرد. در این مقاله، به تفصیل مبانی قانونی، شرایط طرح دعوا، فرآیند رسیدگی و اجرای حکم، به همراه تحلیل نمونه آراء قضایی و نظریه مشورتی قوه قضائیه بررسی شد.

از نکات مهم که در سراسر این بحث مورد تأکید قرار گرفت، ضرورت رعایت دقیق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و تبصره های آن است. این ماده نه تنها راهکار قانونی را برای مستأجرانی که با عدم همکاری موجر مواجه اند، فراهم می کند، بلکه پیامدهای انتقال غیرمجاز منافع و اهمیت سند رسمی را نیز تبیین می نماید. همچنین، ماهیت اذنی حکم دادگاه و حق عدول مستأجر از آن، از جمله مفاهیم کلیدی است که با استناد به نظریه مشورتی قوه قضائیه روشن شد.

پیچیدگی های حقوقی این دعوا، اعم از احراز سمت خواهان (تأکید بر مستأجر رسمی)، لزوم ارائه مدارک و مستندات کافی، و رعایت مهلت ۶ ماهه پس از قطعیت حکم، همگی نشان دهنده اهمیت دقت در جزئیات است. یک اشتباه کوچک در هر یک از این مراحل می تواند به نقض رأی یا بی اثر شدن آن منجر شود و خسارات جبران ناپذیری را به طرفین وارد آورد.

از این رو، به تمامی اشخاص ذینفع، اعم از مستأجران، موجران و کسانی که به دنبال کسب سرقفلی هستند، توصیه اکید می شود که پیش از هرگونه اقدام در این زمینه، حتماً با یک وکیل متخصص در امور ملکی و دعاوی روابط موجر و مستأجر مشورت نمایند. تجربه و دانش حقوقی وکیل می تواند راهنمای آن ها در مسیر صحیح حقوقی باشد، از بروز چالش های احتمالی جلوگیری کند و به آن ها در حفظ و استیفای کامل حقوقشان یاری رساند. آگاهی از آخرین رویه های قضایی و نظریات مشورتی، نقش بسزایی در اتخاذ تصمیمات آگاهانه و استراتژی های حقوقی موفق خواهد داشت.

در نهایت، درک این نکته که تجویز انتقال منافع به غیر صرفاً یک فرآیند قانونی نیست، بلکه تلاشی برای برقراری عدالت و حفظ حقوق متعادل میان طرفین در روابط استیجاری تجاری است، می تواند به حل و فصل مسالمت آمیزتر و کارآمدتر اختلافات کمک کند.