دادخواست دستور فروش مال مشاع

اختلافات در مالکیت های مشترک یا مشاع، گاهی تنها با راهکار قانونی دستور فروش مال مشاع حل می شوند. این فرآیند حقوقی، زمانی که توافق بر سر تقسیم یا فروش ملک ممکن نیست، به مالکان امکان می دهد تا با حکم دادگاه، ملک را به فروش رسانده و سهم خود را دریافت کنند. درک صحیح این مراحل، برای حفظ حقوق شما حیاتی است.

مالکیت مشاعی، که در آن چند نفر به صورت هم زمان و مشترک مالک یک مال، غالباً یک ملک، هستند، می تواند منشأ چالش های حقوقی و عملی متعددی باشد. از عدم توافق بر سر نحوه استفاده و بهره برداری گرفته تا اختلافات جدی بر سر فروش یا تقسیم. در چنین شرایطی که راه حل های مسالمت آمیز یا توافقی به نتیجه نمی رسند، نظام حقوقی ابزارهایی را برای حل و فصل این منازعات فراهم آورده است. یکی از کارآمدترین این ابزارها، که در قانون ایران نیز پیش بینی شده، «دستور فروش مال مشاع» است. این مقاله به تفصیل به بررسی این فرآیند می پردازد تا مالکان، دانشجویان حقوق، و متخصصین این حوزه بتوانند با آگاهی کامل گام های لازم را بردارند.

مال مشاع چیست و چرا نیاز به دستور فروش پیدا می کند؟

برای درک مفهوم دادخواست دستور فروش مال مشاع، ابتدا لازم است به تعریف و ماهیت مال مشاع پرداخته شود. این شناخت پایه و اساس تمامی مراحل بعدی در فرآیند حقوقی مرتبط با فروش املاک مشاع است.

تعریف مال مشاع

مال مشاع به مالی اطلاق می شود که مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک است، بدون اینکه سهم هر یک از مالکان به صورت فیزیکی و مشخص از سایر اجزا مجزا شده باشد. به عبارت دیگر، هر یک از شرکا در جزء جزء مال، به نسبت سهم خود مالکیت دارند. این مفهوم به معنای مالکیت غیرقابل تفکیک فیزیکی در لحظه است و تا زمانی که افراز صورت نگیرد، هیچ شریکی نمی تواند ادعا کند بخش خاصی از ملک منحصراً متعلق به اوست.

دلایل ایجاد مالکیت مشاع

مالکیت مشاع می تواند به دلایل مختلفی ایجاد شود که رایج ترین آن ها عبارتند از:

• ارث: پس از فوت یک شخص، اموال او بین ورثه تقسیم می شود و تا زمانی که فرآیند تقسیم ترکه (افراز) انجام نشود، ورثه به صورت مشاعی مالک اموال باقی می مانند.
• خرید شراکتی: دو یا چند نفر ممکن است به صورت مشترک ملکی را خریداری کنند، که در این صورت نیز مالکیت آن ها مشاع خواهد بود.
• مشارکت در ساخت: در پروژه های ساخت و ساز، زمین و بنا تا قبل از تفکیک، معمولاً به صورت مشاع بین سازنده و مالک زمین است.
• صلح یا هبه: در مواردی که مالی به صورت مشترک به چند نفر صلح یا هبه می شود.

چالش ها و مشکلات رایج در مال مشاع

علی رغم مزایایی که مالکیت مشاع می تواند داشته باشد، غالباً به دلیل تعدد مالکان و تفاوت دیدگاه ها، چالش های متعددی بروز می کند. از جمله این مشکلات می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• عدم توافق در تصرف و استفاده: ممکن است شرکا بر سر نحوه استفاده یا تصرف در مال مشاع به توافق نرسند.
• اختلاف بر سر اجاره یا فروش: یکی از مالکان ممکن است قصد اجاره یا فروش سهم خود یا کل ملک را داشته باشد، اما سایرین مخالف باشند.
• عدم مشارکت در هزینه ها: شرکا ممکن است در پرداخت هزینه های نگهداری، تعمیرات یا مالیات ملک مشاعی به توافق نرسند.
• تضییع حقوق: در برخی موارد، عدم همکاری می تواند به تضییع حقوق یکی از شرکا منجر شود.

راهکارهای اولیه حل اختلاف

پیش از اقدام به دادخواست دستور فروش مال مشاع، معمولاً راهکارهای اولیه برای حل اختلافات مدنظر قرار می گیرد. این راهکارها شامل:

• افراز توافقی: اگر شرکا بر سر تقسیم فیزیکی ملک به توافق برسند و ملک نیز قابلیت افراز داشته باشد، می توانند از طریق تنظیم تقسیم نامه رسمی یا غیررسمی اقدام کنند.
• تفکیک: در مواردی که ملک به قطعات مجزا تقسیم شود و هر قطعه دارای سند مالکیت مستقل شود. تفکیک در اداره ثبت انجام می شود.
• صلح یا مصالحه: شرکا می توانند با گفتگو و توافق، اختلافات خود را حل و فصل کرده و سهم یکدیگر را خریداری کنند.

ضرورت دستور فروش

زمانی که هیچ یک از راهکارهای توافقی و قانونی افراز یا تفکیک به نتیجه نرسد، و یا ملک ذاتاً غیرقابل افراز باشد (مانند یک واحد آپارتمان که تقسیم آن به چند واحد مستقل از لحاظ فنی و قانونی ممکن نیست)، دستور فروش مال مشاع به عنوان آخرین راهکار قانونی مطرح می شود. در این شرایط، قانون به هر یک از شرکا این حق را می دهد که حتی بدون رضایت سایر شرکا، درخواست فروش ملک را به دادگاه ارائه دهد تا مال مشاع از طریق مزایده به فروش رفته و عواید آن بین مالکان تقسیم شود. این گزینه، راهی قانونی برای پایان دادن به وضعیت تشریک مساعی اجباری و جلوگیری از تضییع حقوق مالکان است.

دستور فروش مال مشاع چیست؟

پس از درک ماهیت مال مشاع و ضرورت طرح دعوای مرتبط با آن، اکنون نوبت به تبیین دقیق مفهوم دستور فروش مال مشاع می رسد. این بخش به تعریف حقوقی، تمایزات کلیدی آن با سایر تصمیمات قضایی و مبنای قانونی آن می پردازد.

تعریف حقوقی دستور فروش

دستور فروش مال مشاع به معنای تصمیم قضایی است که توسط دادگاه صادر می شود و به موجب آن، مال مشاعی که قابلیت افراز (تقسیم فیزیکی) ندارد، از طریق مزایده عمومی به فروش می رسد. این فرآیند معمولاً با درخواست یکی از مالکان مشاع آغاز می شود و هدف نهایی آن، تبدیل مال مشاع به وجه نقد و تقسیم آن بین شرکا به نسبت سهمشان است. ماهیت این تصمیم قضایی، غیرترافعی است؛ به این معنی که دادگاه در مقام فصل خصومت یا صدور حکم بین دو طرف دعوا نیست، بلکه تنها یک تصمیم اداری-قضایی برای حل یک وضعیت حقوقی را اتخاذ می کند.

تفاوت اساسی دستور فروش با حکم فروش و قرار

یکی از مهمترین نکات حقوقی در خصوص دستور فروش مال مشاع، تمایز آن با حکم و قرار قضایی است. این تمایز آثار حقوقی مهمی، به ویژه در قابلیت اعتراض و نحوه اجرا، دارد:

• دستور فروش: این تصمیم یک عمل اداری-قضایی است و نه یک حکم یا قرار. ویژگی اصلی آن این است که قابلیت اعتراض و تجدیدنظرخواهی ندارد و بلافاصله پس از صدور، قابل اجراست. دادگاه در این مورد، وارد ماهیت دعوا و فصل خصومت بین طرفین نمی شود؛ بلکه صرفاً با احراز غیرقابل افراز بودن ملک، دستور به فروش آن می دهد. این ماهیت سبب می شود فرآیند سرعت بیشتری داشته باشد.
• حکم فروش: حکم قضایی در مقام فصل خصومت صادر می شود و دارای جنبه ترافعی است. حکم فروش معمولاً در مواردی صادر می شود که در کنار درخواست فروش، اختلافاتی در ماهیت مالکیت یا سهم الشرکه نیز وجود داشته باشد و دادگاه نیاز به ورود به این اختلافات و صدور رأی ماهوی داشته باشد. احکام قابل تجدیدنظرخواهی و فرجام خواهی هستند و تا زمانی که قطعی نشوند، قابل اجرا نیستند.
• قرار: قرار قضایی نیز یک تصمیم قضایی است اما به ماهیت دعوا نمی پردازد و معمولاً در مراحل مقدماتی یا جانبی رسیدگی صادر می شود (مانند قرار عدم استماع دعوا). قرارها نیز مانند احکام، قابلیت اعتراض دارند، اما ممکن است نحوه اعتراض به آن ها متفاوت باشد.

این تمایز به این معناست که اگر ملک دارای سند مالکیت رسمی باشد و صرفاً بحث غیرقابل افراز بودن آن مطرح باشد، تصمیم دادگاه دستور فروش خواهد بود که سرعت و قطعیت بیشتری دارد. اما اگر ملک ثبت نشده باشد یا اختلاف در مالکیت یا سهم الشرکه وجود داشته باشد، دادگاه ممکن است نیاز به صدور حکم داشته باشد.

مبنای قانونی دستور فروش

مبنای قانونی اصلی دستور فروش مال مشاع در ایران، «قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷» و آیین نامه اجرایی آن مصوب ۱۳۵۸ هیأت وزیران است. به طور خاص، ماده 4 این قانون تصریح می کند:

ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود، با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته می شود.

همچنین ماده ۹ آیین نامه اجرایی این قانون نیز مقرر می دارد:

در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک، دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکا، دستور فروش آن را به دایره ی اجرای دادگاه خواهد داد. مدیر اجرا نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیر منقول، اقدام می کند.

این مواد قانونی به روشنی مشخص می کنند که در صورت عدم امکان افراز، راهکار فروش اجباری از طریق دادگاه پیش بینی شده است. این قوانین تضمین می کنند که هیچ مالکی برای همیشه در وضعیت مالکیت مشاعی اجباری باقی نماند و حق او برای پایان دادن به شراکت محفوظ باشد.

مراحل گام به گام دستور فروش مال مشاع

فرآیند درخواست و اجرای دستور فروش مال مشاع شامل چندین مرحله حقوقی و اجرایی است که نیاز به دقت و پیگیری دارد. در ادامه، این مراحل به صورت گام به گام تشریح می شوند:

مرحله اول: درخواست افراز ملک از اداره ثبت (گواهی عدم افراز)

اولین گام حیاتی در مسیر دستور فروش مال مشاع، مراجعه به اداره ثبت و درخواست افراز ملک است. این مرحله پیش نیاز اصلی برای اثبات غیرقابل افراز بودن ملک به دادگاه است.

چه زمانی به اداره ثبت مراجعه کنیم؟

این مرحله تنها برای املاکی قابل انجام است که دارای سند مالکیت رسمی بوده و جریان ثبتی آن ها خاتمه یافته باشد (اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد). اگر ملک فاقد سند رسمی باشد یا جریان ثبتی آن هنوز تکمیل نشده باشد، متقاضی باید مستقیماً به دادگاه عمومی مراجعه کند و درخواست تقسیم (افراز) را مطرح نماید.

مدارک لازم برای درخواست افراز

برای درخواست افراز از اداره ثبت، معمولاً مدارک زیر لازم است:

• درخواست کتبی افراز توسط یکی از مالکان یا وکیل قانونی او.
• تصویر مصدق (تأیید شده) سند مالکیت مشاعی.
• کارت ملی متقاضی.
• در صورت فوت یکی از مالکان، گواهی انحصار وراثت.

فرآیند کارشناسی و صدور گواهی عدم افراز

اداره ثبت پس از دریافت درخواست، پرونده را به کارشناس نقشه برداری ثبت ارجاع می دهد. کارشناس با تعیین وقت قبلی و در حضور مالکان (در صورت امکان)، بازدید از ملک و نقشه برداری را انجام می دهد. اگر ملک قابلیت تقسیم فیزیکی (افراز) را داشته باشد، اداره ثبت نسبت به تقسیم آن اقدام می کند. اما اگر بنا به تشخیص کارشناس و واحد ثبتی، ملک غیرقابل افراز باشد (مثلاً به دلیل کوچک بودن متراژ، عدم امکان تفکیک بدون ضرر، یا ماهیت بنایی که قابلیت تقسیم مستقل را ندارد)، اداره ثبت گواهی عدم افراز را صادر و به کلیه مالکان مشاعی ابلاغ می کند. این تصمیم ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ، قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

اهمیت گواهی عدم افراز

گواهی عدم افراز یک مدرک بسیار مهم و کلیدی است؛ زیرا اثبات می کند که ملک مورد نظر از طریق روش های ثبتی قابل تقسیم نیست و تنها راهکار باقیمانده، فروش آن از طریق دادگاه است. بدون این گواهی، دادگاه درخواست دستور فروش مال مشاع را قبول نخواهد کرد.

مدت زمان تقریبی این مرحله

مدت زمان این مرحله بسته به حجم کاری اداره ثبت و پیچیدگی ملک متفاوت است، اما معمولاً بین 1 تا 3 ماه به طول می انجامد.

مرحله دوم: تنظیم و ثبت دادخواست دستور فروش در دادگاه

پس از اخذ گواهی عدم افراز (یا در مواردی که ملک فاقد سند رسمی است، پس از احراز عدم قابلیت افراز توسط دادگاه)، گام بعدی، تنظیم و ثبت دادخواست در مراجع قضایی است.

مرجع صالح (دادگاه محل وقوع ملک)

مرجع صالح برای رسیدگی به دادخواست دستور فروش مال مشاع، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. یعنی دادگاهی که ملک در حوزه قضایی آن قرار دارد.

نکات مهم در تنظیم دادخواست

• خواهان و خوانده: شخصی که تقاضای دستور فروش را دارد، خواهان است. نکته مهم این است که تمامی شرکای دیگر (مالکین مشاعی) باید به عنوان خوانده در دادخواست قید شوند، حتی اگر با فروش موافق باشند. عدم درج نام یکی از شرکا می تواند منجر به رد دادخواست شود.
• خواسته دقیق: خواسته باید به وضوح تقاضای صدور دستور فروش مال مشاع غیرقابل افراز قید شود.
• دلایل و منضمات: در این بخش باید به غیرقابل افراز بودن ملک و ارائه گواهی عدم افراز اشاره شود.

مدارک پیوست دادخواست

مدارکی که باید به دادخواست پیوست شوند، عبارتند از:

• تصویر مصدق سند مالکیت مشاعی.
• اصل یا تصویر مصدق گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت.
• کارت ملی خواهان.
• در صورت وجود، وکالت نامه وکیل.
• در صورت فوت مالک اصلی، گواهی انحصار وراثت.

فرآیند ثبت دادخواست از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

امروزه ثبت دادخواست ها عمدتاً از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی انجام می شود. متقاضی با مراجعه به این دفاتر و ارائه مدارک، دادخواست خود را ثبت و هزینه دادرسی را پرداخت می کند. سپس دادخواست به دادگاه صالح ارسال شده و مراحل رسیدگی آغاز می شود.

مرحله سوم: رسیدگی دادگاه و صدور دستور فروش

پس از ثبت دادخواست، دادگاه وارد مرحله رسیدگی می شود تا شرایط لازم برای صدور دستور فروش را احراز کند.

نقش دادگاه در بررسی مدارک

دادگاه با بررسی دقیق مدارک ارائه شده، به ویژه گواهی عدم افراز و سایر مستندات مالکیت، اطمینان حاصل می کند که تمامی شرایط قانونی برای صدور دستور فروش فراهم است. در این مرحله، دادگاه جنبه ترافعی ندارد و صرفاً به بررسی احراز شرایط قانونی می پردازد.

ماهیت دستور صادره (دستور است، نه حکم)

نکته مهم حقوقی در این مرحله این است که تصمیم دادگاه در این خصوص، دستور فروش نامیده می شود و نه حکم فروش. این تمایز حیاتی است، زیرا دستور فروش:

• قابل اعتراض نیست: برخلاف حکم قضایی، دستور فروش قابلیت تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی ندارد.
• فوری الاجراست: به محض صدور، قابل اجراست و نیازی به طی مراحل طولانی قطعیت حکم نیست.

مدت زمان تقریبی صدور دستور

مدت زمان صدور دستور فروش بسته به حجم کاری دادگاه و تکمیل بودن مدارک، معمولاً بین 1 تا 3 ماه متغیر است.

مرحله چهارم: اجرای دستور فروش از طریق مزایده

پس از صدور دستور فروش، پرونده برای اجرای تصمیم قضایی به واحد اجرای احکام دادگستری ارجاع داده می شود. این مرحله شامل کارشناسی، تعیین قیمت پایه و برگزاری مزایده ملک مشاع است.

ارجاع پرونده به اجرای احکام دادگستری

با صدور دستور فروش، پرونده از شعبه رسیدگی کننده به دایره اجرای احکام دادگستری ارسال می شود تا اقدامات اجرایی آغاز گردد. خواهان باید درخواست اجرای دستور را به این دایره ارائه دهد.

کارشناسی رسمی دادگستری برای تعیین قیمت پایه

اولین اقدام در دایره اجرای احکام، ارجاع ملک به یک یا چند کارشناس رسمی دادگستری است. این کارشناسان پس از بازدید از ملک و بررسی تمامی عوامل مؤثر بر ارزش آن (موقعیت، کاربری، مساحت، نوع بنا، امکانات و…)، اقدام به تعیین قیمت پایه مزایده می کنند. هزینه کارشناسی ملک مشاع در این مرحله توسط خواهان پرداخت می شود و در نهایت از عواید فروش کسر می گردد.

حق اعتراض به نظریه کارشناس

نظریه کارشناس به تمامی مالکان ابلاغ می شود. مالکان می توانند ظرف مدت معین (معمولاً 3 روز کاری) نسبت به قیمت تعیین شده اعتراض به دستور فروش ملک مشاع (بخش اجرایی آن) خود را ارائه دهند. در صورت اعتراض، پرونده جهت بررسی مجدد به هیئت کارشناسی سه نفره (یا حتی پنج نفره) ارجاع خواهد شد تا قیمت نهایی تعیین شود.

نحوه آگهی مزایده

پس از نهایی شدن قیمت پایه، آگهی مزایده ملک مشاع از طریق جراید کثیرالانتشار یا سایر رسانه های قانونی منتشر می شود. در آگهی، مشخصات ملک، قیمت پایه، زمان و مکان برگزاری مزایده و شرایط شرکت در آن درج می گردد.

شرایط برگزاری مزایده

مزایده در روز و ساعت مقرر و در محل تعیین شده (معمولاً دایره اجرای احکام) برگزار می شود. حضور تمامی شرکا الزامی نیست و عدم حضور آن ها مانع از برگزاری مزایده نخواهد بود. نکته قابل توجه این است که مالکان مشاعی نیز می توانند در مزایده شرکت کرده و سهم سایر شرکا را خریداری کنند. در این صورت، آن ها باید بالاترین قیمت پیشنهادی را ارائه دهند.

فروش ملک به بالاترین پیشنهاد

ملک به بالاترین قیمت پیشنهادی فروخته می شود. در صورتی که در مزایده اول خریدار پیدا نشود یا قیمت پیشنهادی کمتر از حد نصاب قانونی (معمولاً 60 یا 80 درصد قیمت کارشناسی) باشد، مزایده برای بار دوم تکرار می شود. در مزایده دوم، ملک به هر قیمتی که خریدار داشته باشد، فروخته خواهد شد.

مدت زمان تقریبی اجرای مزایده

این مرحله به دلیل نیاز به کارشناسی، ابلاغ، آگهی و برگزاری مزایده، یکی از طولانی ترین مراحل است که معمولاً 3 تا 6 ماه به طول می انجامد.

مرحله پنجم: تقسیم عواید حاصل از فروش

پس از اتمام مراحل مزایده و فروش ملک، نوبت به تقسیم وجوه حاصل از آن بین مالکان می رسد.

کسر هزینه های قانونی

قبل از تقسیم وجوه، تمامی هزینه های قانونی و اجرایی (مانند هزینه کارشناسی، هزینه آگهی مزایده، و نیم عشر دولتی) از مبلغ کل حاصل از فروش کسر می شود.

تقسیم وجوه به نسبت سهم هر مالک

مبلغ خالص باقیمانده، مطابق با نسبت سهم هر یک از مالکان مشاعی، بین آن ها تقسیم می شود. این تقسیم بر اساس اسناد مالکیت و میزان سهام رسمی هر شریک صورت می گیرد.

مدارک مورد نیاز برای وراث (گواهی انحصار وراثت)

در صورتی که ملک موروثی باشد، ارائه گواهی انحصار وراثت برای تعیین سهم الارث هر یک از ورثه ضروری است. این گواهی مشخص می کند که هر وارث چه سهمی از ملک و در نتیجه از عواید فروش آن دارد.

نکات کلیدی و حقوقی مهم در دستور فروش مال مشاع

آگاهی از جزئیات حقوقی و نکات کلیدی در فرآیند دستور فروش مال مشاع، برای مالکان و متقاضیان این امر بسیار حائز اهمیت است. در این بخش، به نکات مهمی که ممکن است در طول فرآیند با آن ها مواجه شوید، پرداخته می شود.

آیا اعتراض به دستور فروش امکان پذیر است؟

همانطور که قبلاً اشاره شد، ماهیت تصمیم دادگاه در این خصوص دستور است و نه حکم یا قرار، بنابراین دستور فروش مال مشاع به خودی خود قابل اعتراض، تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی در مراجع بالاتر قضایی نیست. این بدان معناست که پس از صدور، به لحاظ ماهیتی قطعی و لازم الاجراست. با این حال، مالکان می توانند به برخی از مراحل اجرایی آن اعتراض کنند، مانند:

• اعتراض به نظریه کارشناسی: همانطور که ذکر شد، مالکان فرصت دارند ظرف 3 روز از ابلاغ نظریه کارشناس قیمت گذار، به آن اعتراض کنند.
• اعتراض به اقدامات اجرایی: در صورت مشاهده هرگونه تخلف یا ایراد در روند برگزاری مزایده یا سایر اقدامات اجرای احکام، می توان به آن اعتراض کرد.

بنابراین، در حالی که اصل دستور فروش غیرقابل اعتراض است، نظارت بر صحت مراحل اجرایی و امکان اعتراض به آن ها برای حفظ حقوق مالکان فراهم است.

ملک مشاع در رهن یا توقیف

وضعیت حقوقی ملک مشاع در صورتی که در رهن بانک یا مورد توقیف قضایی باشد، پیچیدگی های خاص خود را دارد:

• ملک در رهن: اگر ملک مشاع در رهن بانک یا موسسه مالی باشد (مثلاً برای دریافت وام)، دستور فروش مال مشاع در خصوص آن تا زمانی که فک رهن صورت نگیرد یا رضایت مرتهن (رهن گیرنده) جلب نشود، قابل اجرا نیست. دادگاه ممکن است در این شرایط قرار عدم استماع دعوا صادر کند. برای رفع این مانع، ابتدا باید بدهی مربوطه تسویه و سند از رهن خارج شود.
• ملک توقیف شده: در صورتی که سهم یکی از شرکا یا کل ملک به موجب دستور قضایی توقیف شده باشد (مثلاً برای وصول طلب)، اجرای دستور فروش با مشکل مواجه خواهد شد. در این حالت نیز معمولاً دادگاه تا زمان رفع توقیف، از صدور دستور فروش خودداری می کند یا دستور صادر شده با موانع اجرایی روبرو می شود.

در چنین مواردی، مشورت با وکیل متخصص برای یافتن راهکارهای حقوقی مناسب (مانند تسویه بدهی، جلب رضایت مرتهن یا رفع توقیف) حیاتی است.

فروش سهمی از ملک مشاع بدون اجازه شریک

یکی از سوالات متداول در خصوص فروش ملک مشاع بدون رضایت شریک، امکان فروش سهم یک مالک بدون اجازه سایرین است. در پاسخ باید گفت:

هر یک از مالکان مشاع می تواند بدون نیاز به اجازه سایر شرکا، سهم خود را به شخص دیگری منتقل (فروش یا هبه) کند. این اقدام کاملاً قانونی است و معامله نسبت به سهم خودش صحیح و نافذ است. با این حال، اگر یکی از مالکان اقدام به فروش تمام ملک مشاعی بدون رضایت بقیه شرکا کند، این معامله نسبت به سهم خود او صحیح، اما نسبت به سهم سایر شرکا، معامله فضولی محسوب می شود. در این حالت، سایر شرکا حق دارند معامله فضولی را تنفیذ (تأیید) یا رد کنند. فروش سهم سایر شرکا بدون اجازه آن ها جرم نیست، بلکه صرفاً از نظر حقوقی غیرنافذ است و برای صحت آن نیاز به اجازه بعدی مالکان دارد. در چنین شرایطی است که دستور فروش مال مشاع می تواند راهکاری برای حل معضل باشد.

وضعیت شرکای غایب، محجور یا فوت شده

وجود شرکای غایب، محجور (صغیر، سفیه، مجنون) یا فوت شده، فرآیند را پیچیده تر می کند:

• شریک غایب: برای شریک غایب، باید از طریق ابلاغ قانونی و نصب قیم یا امین اقدام شود.
• شریک محجور: برای شرکای محجور، ولی (پدر، جد پدری) یا قیم قانونی آن ها نماینده و طرف دعوا خواهند بود و اقدامات حقوقی باید با رعایت مقررات مربوط به محجورین انجام شود (مانند اخذ اجازه از دادستان در برخی موارد).
• شریک فوت شده: در صورت فوت یکی از شرکا، ابتدا باید گواهی انحصار وراثت اخذ شده و ورثه متوفی به عنوان خوانده در دادخواست دستور فروش مال مشاع قید شوند.

حقوق مالکان مشاعی

مالکان مشاعی دارای حقوقی هستند که در طول فرآیند دستور فروش ملک مشاع باید مورد توجه قرار گیرد:

• حق تصرف و انتفاع: هر شریک حق دارد در تمام اجزای ملک مشاع، به نسبت سهم خود تصرف و انتفاع داشته باشد، البته مشروط بر اینکه مانع تصرف و انتفاع سایر شرکا نشود.
• حق مطالبه افراز یا فروش: هر شریک حق دارد در صورت عدم امکان توافق بر تقسیم، افراز ملک را از اداره ثبت یا دادگاه مطالبه کند و در صورت غیرقابل افراز بودن، درخواست دستور فروش مال مشاع را بدهد.
• حق شفعه: در اموال غیرمنقول (مانند زمین و خانه) که قابل تقسیم هستند، اگر دو نفر شریک باشند و یکی سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد، شریک دیگر حق دارد ثمن (قیمت) معامله را به مشتری بدهد و سهم فروخته شده را تملک کند (حق شفعه). این حق در صورت دستور فروش مال مشاع از طریق مزایده معمولاً موضوعیت ندارد، زیرا فروش از طریق مزایده عمومی صورت می گیرد.
• حق شرکت در مزایده: هر یک از مالکان مشاع می توانند در مزایده شرکت کرده و ملک را خریداری کنند.

چه زمانی دادگاه دستور فروش می دهد؟

دادگاه در موارد زیر دستور فروش مال مشاع را صادر می کند:

1. وقتی که ملک دارای سند رسمی باشد و اداره ثبت، پس از بررسی های لازم، گواهی غیر قابل افراز بودن آن را صادر کرده باشد.
2. وقتی که ملک فاقد سند رسمی باشد یا جریان ثبتی آن خاتمه نیافته باشد، و دادگاه پس از رسیدگی و کارشناسی، غیر قابل افراز بودن ملک را احراز کند.
3. زمانی که یکی از مالکان یا همه مالکان، راضی به فروش ملک باشند اما بر سر نحوه تقسیم عواید یا خریدار به توافق نرسند و دادگاه تشخیص دهد تنها راه حل، فروش از طریق مزایده است.

در واقع، شرط اصلی صدور دستور فروش، احراز غیر قابل افراز بودن ملک توسط مرجع صالح (اداره ثبت یا دادگاه) است. تا زمانی که امکان تقسیم فیزیکی ملک وجود داشته باشد، دادگاه به راحتی دستور فروش را صادر نمی کند.

آیا می توان ملک مشاع را به مزایده گذاشت؟

بله، همانطور که در مراحل گام به گام اشاره شد، پس از صدور دستور فروش مال مشاع توسط دادگاه، ملک حتماً و از طریق مزایده عمومی به فروش گذاشته می شود. مزایده تحت نظارت دایره اجرای احکام دادگستری برگزار می گردد. کارشناس رسمی دادگستری قیمت پایه مزایده را تعیین می کند و آگهی مزایده منتشر می شود. هر فردی (حتی خود مالکان) می تواند در مزایده شرکت کند و ملک به بالاترین پیشنهاد دهنده واگذار خواهد شد. این روش عدالت و شفافیت را در فرآیند فروش تضمین می کند.

آیا ملک مشاعی که در رهن است را می توان به فروش گذاشت؟

خیر، در صورتی که ملک مشاع در رهن بانک یا هر موسسه مالی دیگری باشد، اصولاً امکان فروش آن (چه توافقی و چه از طریق دستور فروش دادگاه) وجود نخواهد داشت، مگر اینکه:

1. وام دریافتی به طور کامل تسویه شده و مراحل فک رهن ملک انجام پذیرد.
2. مرتهن (بانک یا طلبکار) به فروش ملک رضایت دهد و تعهدات لازم برای حفظ حقوق وی (مثلاً انتقال رهن به ملک دیگر یا پرداخت سهم رهن از محل فروش) انجام شود.

تا زمانی که این موانع برطرف نشود، دادگاه از صدور دستور فروش مال مشاع برای ملکی که در رهن است خودداری می کند یا پرونده را متوقف نگه می دارد.

هزینه ها و مدت زمان تقریبی دستور فروش مال مشاع

آگاهی از هزینه های مترتب و مدت زمان تقریبی دستور فروش مال مشاع، برای برنامه ریزی و تصمیم گیری مالکان ضروری است. این بخش به تفصیل به این موارد می پردازد.

هزینه های دادرسی

با توجه به اینکه دستور فروش مال مشاع یک دعوای غیرترافعی محسوب می شود و دادگاه در آن حکم صادر نمی کند، بلکه دستور می دهد، هزینه دادرسی آن معمولاً کمتر از دعاوی حقوقی مالی است. این هزینه بر اساس تعرفه های قانونی در زمان ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی پرداخت می شود و به عنوان یک هزینه غیرمالی محاسبه می گردد.

هزینه های کارشناسی

یکی از اصلی ترین هزینه ها، مربوط به کارشناسی ملک است. این هزینه شامل:

• کارشناسی افراز (در اداره ثبت): اگر ابتدا به اداره ثبت مراجعه شود، هزینه ای برای کارشناسی اولیه جهت تشخیص قابلیت افراز دریافت می شود.
• کارشناسی تعیین قیمت پایه (در دادگستری): پس از صدور دستور فروش، یک یا چند کارشناس رسمی دادگستری برای تعیین قیمت پایه مزایده، ملک را ارزیابی می کنند که مستلزم پرداخت حق الزحمه کارشناسی است. این هزینه معمولاً درصدی از قیمت ملک یا بر اساس تعرفه های مصوب قوه قضائیه است.
• هزینه هیئت کارشناسی: در صورت اعتراض به نظریه کارشناس واحد، پرونده به هیئت کارشناسی ارجاع می شود که مستلزم پرداخت هزینه مجدد است.

هزینه های اجرایی (نیم عشر دولتی)

پس از فروش ملک از طریق مزایده، مبلغی به عنوان نیم عشر دولتی یا حق الاجرا از عواید فروش کسر می شود. این مبلغ معادل پنج درصد (5%) از کل مبلغ حاصل از فروش ملک است و به حساب دولت واریز می گردد. مبنای قانونی آن ماده 10 آیین نامه اجرایی قانون افراز و فروش املاک مشاع و ماده 158 قانون اجرای احکام مدنی است.

سایر هزینه ها و مالیات ها

علاوه بر موارد فوق، هزینه های دیگری نیز ممکن است در طول فرآیند به وجود آید:

• هزینه های آگهی مزایده: هزینه های مربوط به چاپ آگهی مزایده در روزنامه های کثیرالانتشار یا سایر رسانه های قانونی.
• مالیات نقل و انتقال: مالیات بر نقل و انتقال املاک، که بر عهده فروشنده است و بر اساس ارزش معاملاتی ملک محاسبه می شود.
• عوارض شهرداری و سایر بدهی ها: هرگونه بدهی معوقه ملک به شهرداری یا سایر نهادها که باید قبل از انتقال تسویه شود.
• حق الوکاله وکیل: در صورت استفاده از خدمات وکیل، هزینه حق الوکاله که بر اساس توافق بین موکل و وکیل تعیین می شود.

جدول زمانی تقریبی کل فرآیند

مدت زمان کلی فرآیند دستور فروش مال مشاع می تواند بسیار متغیر باشد و به عوامل مختلفی از جمله پیچیدگی پرونده، حجم کاری مراجع قضایی و ثبتی، همکاری یا عدم همکاری شرکا و… بستگی دارد. با این حال، می توان یک تخمین تقریبی ارائه داد:

مرحله	مدت زمان تقریبی	توضیحات
درخواست افراز (اداره ثبت)	۱ تا ۳ ماه	شامل کارشناسی، صدور گواهی عدم افراز و زمان اعتراض.
تنظیم و ثبت دادخواست (دادگاه)	۱ تا ۲ هفته	آماده سازی مدارک و ثبت در دفاتر خدمات قضایی.
رسیدگی دادگاه و صدور دستور فروش	۱ تا ۳ ماه	بسته به حجم کاری و نحوه پیگیری.
اجرای دستور (مزایده)	۳ تا ۶ ماه	شامل کارشناسی، ابلاغ نظریه، آگهی مزایده و برگزاری آن. در صورت عدم وجود خریدار، مزایده تکرار می شود.
تقسیم عواید	۱ تا ۲ ماه	پس از نهایی شدن مزایده و کسر هزینه ها.
مجموع زمان تقریبی	۶ تا ۱۵ ماه	این بازه ها تقریبی اند و با شرایط پرونده تغییر می کنند.

با توجه به پیچیدگی ها و زمان بر بودن این فرآیند، حضور وکیل متخصص می تواند به تسریع و صحت روند کمک شایانی کند.

نقش و اهمیت وکیل متخصص در دستور فروش مال مشاع

در فرآیندهای حقوقی پیچیده ای مانند دستور فروش مال مشاع، حضور یک وکیل متخصص نه تنها راهگشا است، بلکه در بسیاری از موارد حیاتی محسوب می شود. وکیل می تواند با دانش و تجربه اش، مسیر را هموارتر و از بروز اشتباهات پرهزینه جلوگیری کند.

چرا به وکیل نیاز دارید؟

دلایل متعددی برای لزوم مشاوره و همکاری با وکیل در پرونده های دستور فروش مال مشاع وجود دارد:

• پیچیدگی های حقوقی: قوانین مربوط به املاک مشاع، افراز، و اجرای احکام دارای جزئیات و ظرایف حقوقی فراوانی است که بدون تخصص کافی، درک و اعمال صحیح آن ها دشوار است.
• جلوگیری از اشتباهات: یک اشتباه کوچک در تنظیم دادخواست، ارائه مدارک یا پیگیری مراحل، می تواند منجر به تأخیر طولانی، رد دادخواست یا تضییع حقوق شما شود.
• کاهش استرس و صرفه جویی در زمان: پیگیری مراحل اداری و قضایی خود به تنهایی می تواند زمان بر و خسته کننده باشد. وکیل تمامی این مسئولیت ها را بر عهده می گیرد.
• مذاکره با شرکا: در بسیاری از موارد، وکیل می تواند به عنوان واسطه ای بی طرف و حقوقدان، با سایر شرکا مذاکره کرده و راهکاری دوستانه برای حل اختلاف بیابد.
• اطمینان از حفظ حقوق: وکیل با اشراف کامل به قوانین، تضمین می کند که تمامی حقوق قانونی شما در هر مرحله از فرآیند حفظ شود.

خدماتی که وکیل ارائه می دهد

وکیل متخصص در دعاوی دستور فروش ملک مشاع، طیف وسیعی از خدمات را ارائه می کند که شامل موارد زیر است:

• مشاوره حقوقی تخصصی: وکیل شما را در مسیر فهم کامل مفهوم دستور فروش همراهی می کند. این شامل تبیین دقیق تکالیف و حقوق شما به عنوان مالک و همچنین توضیح مراحل قانونی گام به گام است که باید طی شوند. این مشاوره تخصصی، به شما دیدی جامع می دهد و از بروز هرگونه سوءتفاهم یا مشکل پیش بینی نشده در آینده جلوگیری می کند.
• تنظیم و ثبت دادخواست: وکیل با دقت و وسواس بالا، تمامی اسناد و مدارک مورد نیاز را تهیه و تنظیم می کند. این کار شامل تنظیم صحیح و قانونی دادخواست دستور فروش مال مشاع، اطمینان از کامل بودن پیوست ها و ثبت آن از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی است.
• پیگیری مراحل اداری و قضایی: روند فروش ملک مشاع ذاتاً پیچیده است و رعایت دقیق قوانین و مقررات در هر مرحله از آن حیاتی است. یک وکیل متخصص، تمامی مراحل را، از ثبت درخواست افراز در اداره ثبت و اخذ گواهی عدم افراز، تا پیگیری های اداری در دادگاه و اجرای احکام، به شکلی حرفه ای مدیریت می کند و اطمینان می دهد که هیچ مرحله ای نادیده گرفته نشود یا خطایی رخ ندهد.
• نمایندگی در دادگاه و جلسات مزایده: در صورت بروز اختلافات قضایی یا نیاز به حضور در دادگاه و جلسات مزایده، وکیل شما را به بهترین نحو نمایندگی می کند. او با شناخت کامل از قوانین و رویه های قضایی، بهترین استراتژی دفاعی را برای حفظ حداکثری حقوق شما به کار می گیرد.
• مذاکره و تعامل با سایر شرکا: در صورت وجود اختلاف نظر یا تنش میان مالکان مشاع، وکیل به عنوان یک واسطه بی طرف و کارآمد وارد مذاکره می شود. هدف اصلی او، حصول یک توافق دوستانه و مسالمت آمیز است تا از کشیده شدن موضوع به دادگاه و طولانی شدن فرآیند جلوگیری کند.
• حفظ حقوق موکل: وکیل متخصص با تمام توان، برای حفظ حقوق قانونی شما و جلوگیری از هرگونه سوءاستفاده، نقض قوانین یا بروز اختلافات طولانی مدت تلاش می کند. حضور او به شما آرامش خاطر می دهد که منافع شما در اولویت قرار دارد.

چگونه وکیل مناسب را انتخاب کنیم؟

برای انتخاب بهترین وکیل برای پرونده دستور فروش مال مشاع، به این ویژگی ها توجه کنید:

• تخصص در دعاوی ملکی: وکیل باید دارای سابقه و تخصص در پرونده های مربوط به املاک و به ویژه مالکیت مشاع باشد.
• تجربه عملی: تجربه عملی در پیگیری پرونده های دستور فروش در اداره ثبت و دادگاه.
• شفافیت در هزینه ها: وکیل باید در مورد هزینه های حق الوکاله و سایر هزینه های احتمالی شفاف عمل کند.
• اخلاق حرفه ای: امانت داری، صداقت و تعهد از اصول اساسی اخلاق حرفه ای وکیل است.

نمونه دادخواست دستور فروش مال مشاع غیر قابل افراز

تنظیم صحیح و کامل دادخواست دستور فروش مال مشاع، اولین گام رسمی و حیاتی در فرآیند قانونی است. یک دادخواست دقیق و مستند، روند رسیدگی را تسریع می بخشد. در این بخش، به چارچوب و یک نمونه کاربردی از این دادخواست می پردازیم.

چارچوب و بخش های اصلی دادخواست

یک دادخواست حقوقی، دارای بخش های مشخصی است که هر یک اطلاعات خاصی را در بر می گیرد:

1. خواهان: مشخصات کامل فرد یا افرادی که درخواست کننده دستور فروش مال مشاع هستند.
2. خوانده: مشخصات کامل تمامی شرکای دیگر در ملک مشاع، که باید به عنوان طرف دعوا معرفی شوند.
3. خواسته: موضوع اصلی دادخواست، که در اینجا تقاضای صدور دستور فروش مال مشاع غیرقابل افراز است.
4. دلایل و منضمات: مستندات قانونی و مدارکی که ادعای خواهان را تأیید می کنند.
5. شرح دادخواست: متن اصلی درخواست که در آن، دلایل و وقایع مربوط به غیرقابل افراز بودن ملک و نیاز به فروش آن تشریح می شود.

یک نمونه کامل و قابل کپی (با توضیحات بخش به بخش)

به نام خدا

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [نام شهرستان محل وقوع ملک]

با سلام و تقدیم احترام،

خواهان:

نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی خواهان]

کد ملی: [کد ملی خواهان]

آدرس: [آدرس کامل و دقیق خواهان]

تلفن: [شماره تماس خواهان]

خوانده:

نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی خوانده اول]

کد ملی: [کد ملی خوانده اول]

آدرس: [آدرس کامل و دقیق خوانده اول]

تلفن: [شماره تماس خوانده اول]

(در صورت تعدد خواندگان، مشخصات تمامی شرکا به همین ترتیب قید شود.)

وکیل (در صورت وجود):

نام و نام خانوادگی: [نام و نام خانوادگی وکیل]

کد ملی: [کد ملی وکیل]

آدرس: [آدرس کامل و دقیق دفتر وکیل]

شماره پروانه وکالت: [شماره پروانه]

تعیین خواسته و بهای آن:

تقاضای رسیدگی و صدور دستور فروش مال مشاع (پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی] فرعی از [شماره پلاک اصلی] اصلی بخش [شماره بخش] [نام شهرستان]) به دلیل غیرقابل افراز بودن آن، به انضمام کلیه خسارات دادرسی و هزینه های اجرایی.

(با توجه به ماهیت غیرمالی خواسته دستور فروش، تعیین بها در این قسمت الزامی نیست مگر آنکه در کنار آن دعوای مالی دیگری مطرح شود.)

دلایل و منضمات:

1. تصویر مصدق سند مالکیت شماره [شماره سند] – [تاریخ صدور سند]
2. اصل/تصویر مصدق گواهی عدم افراز صادره از اداره ثبت اسناد و املاک [نام شهرستان] به شماره [شماره گواهی] و تاریخ [تاریخ گواهی]
3. تصویر مصدق کارت ملی خواهان
4. در صورت فوت شریک، تصویر مصدق گواهی انحصار وراثت شماره [شماره گواهی] و تاریخ [تاریخ گواهی]
5. وکالتنامه وکیل (در صورت وجود)

شرح دادخواست:

با سلام و تحیت،

احتراماً به استحضار عالی می رساند، اینجانب [نام خواهان] (یا: موکل اینجانب آقای/خانم [نام موکل]) به موجب سند مالکیت رسمی به شماره [شماره سند]، مالک [میزان سهم، مثلاً سه دانگ] از [میزان کل سهم، مثلاً شش دانگ] مشاع از پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی] فرعی از [شماره پلاک اصلی] اصلی بخش [شماره بخش] واقع در نشانی [آدرس دقیق ملک] می باشم.

خواندگان محترم نیز (خانم/آقایان [اسامی خواندگان]) سایر مالکین مشاعی این ملک می باشند. به دلیل اختلافات و مشکلات عدیده حادث شده فی مابین مالکان مشاعی در نحوه تصرف، استفاده، نگهداری یا توافق بر تقسیم (افراز) ملک، و عدم تمایل اینجانب به ادامه وضعیت تشریک مساعی، مراتب درخواست افراز ملک به اداره ثبت اسناد و املاک [نام شهرستان] ارائه گردید. اداره محترم ثبت اسناد و املاک [نام شهرستان] پس از بررسی های لازم و انجام کارشناسی، طی گواهی عدم افراز شماره [شماره گواهی] مورخ [تاریخ گواهی]، پلاک ثبتی مذکور را غیرقابل افراز تشخیص و اعلام نموده است. این گواهی به تمامی مالکین ابلاغ و قطعی گردیده است.

با عنایت به مراتب فوق و با توجه به اینکه ملک فوق الذکر قابلیت افراز و تقسیم فیزیکی را ندارد و ادامه وضعیت اشاعه موجبات تضییع حقوق و بروز اختلافات بیشتر را فراهم می آورد، لذا از محضر محترم دادگاه، مستنداً به ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع و آیین نامه اجرایی آن، تقاضای رسیدگی و صدور دستور فروش مال مشاع فوق الذکر، طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری و سپس تقسیم عواید حاصله بین شرکا به نسبت سهام قانونی هر یک، استدعا می گردد.

با احترام فراوان،

[امضاء خواهان یا وکیل وی]

[تاریخ]

نکات مهم برای تکمیل نمونه دادخواست

• دقت در اطلاعات: تمامی اطلاعات مربوط به خواهان، خوانده و ملک باید کاملاً دقیق و مطابق با اسناد رسمی باشد.
• پیوست مدارک: از پیوست تمامی مدارک لازم به صورت مصدق (کپی برابر اصل شده) اطمینان حاصل کنید.
• نام تمامی شرکا: حتماً تمامی شرکای دیگر ملک مشاع را به عنوان خوانده قید کنید.
• محل وقوع ملک: آدرس دقیق ملک برای تعیین صلاحیت دادگاه بسیار مهم است.
• مشاوره با وکیل: با توجه به پیچیدگی های حقوقی، اکیداً توصیه می شود قبل از تنظیم و ثبت دادخواست، با یک وکیل متخصص در دعاوی ملکی مشورت نمایید تا از صحت و کامل بودن دادخواست خود اطمینان حاصل کنید.

نتیجه گیری

فرآیند دادخواست دستور فروش مال مشاع، راهکاری قانونی و ضروری برای حل اختلافات و بن بست های حقوقی است که در مالکیت های مشترک و غیرقابل افراز بروز می کند. این ابزار به مالکان این امکان را می دهد تا بدون نیاز به رضایت تمامی شرکا، و با نظارت مراجع قضایی، مال مشاع را به وجه نقد تبدیل کرده و حقوق خود را استیفا کنند. درک دقیق ماهیت این دستور (که حکم قضایی نیست)، تفاوت های آن با حکم فروش و قرار، و آگاهی از مراحل گام به گام آن، از درخواست افراز از اداره ثبت تا اجرای مزایده و تقسیم عواید، برای هر ذی نفعی حیاتی است.

همانطور که بررسی شد، این مسیر شامل مراحل متعددی از جمله اخذ گواهی عدم افراز، تنظیم دادخواست دقیق، پیگیری در دادگاه و سپس اجرای مزایده توسط واحد اجرای احکام است. هر یک از این مراحل، پیچیدگی ها و نکات حقوقی خاص خود را دارد که عدم توجه به آن ها می تواند منجر به تأخیر، هزینه های اضافی یا حتی تضییع حقوق شود. علاوه بر این، عواملی نظیر وضعیت ملک (در رهن یا توقیف بودن)، حضور شرکای غایب یا محجور، و نحوه اعتراض به تصمیمات اجرایی، نیازمند دقت و آگاهی بالاست.

با توجه به حجم و ماهیت اطلاعات حقوقی مورد نیاز، و همچنین لزوم رعایت دقیق تشریفات قانونی، همکاری با یک وکیل متخصص در امور ملکی و به ویژه دعاوی مربوط به مال مشاع، نه تنها توصیه می شود بلکه در بسیاری از موارد حیاتی است. وکیل با تجربه خود می تواند از تنظیم صحیح دادخواست تا نمایندگی شما در تمامی مراحل، ضامن حفظ منافع و حقوق قانونی شما باشد و این فرآیند را با اطمینان و اثربخشی بیشتری به سرانجام برساند. اقدام آگاهانه و به موقع در این زمینه، کلید موفقیت در حل اختلافات مالکیت مشاعی و رسیدن به نتیجه مطلوب است.